fredag 30 december 2011

Bokslut för 2011 ur ett bostadsprisperspektiv

Året börjar närma sig sitt slut och det är dags att göra årsbokslut. Har här valt ut några av de större nyheterna under året. Kommentera gärna om jag missat något!

Prisutvecklingen
Vi får vänta till mitten på januari för att få decembersiffrorna från Mäklarstatistik och Valueguard, men tar man 12 månaderssiffrorna för november så är det för Mäklarstatistik resp. Valueguard ned 4% resp 5%  för villor och 2% och 4% för bostadsrätter.

Den stora skillnaden ligger i förväntningarna på framtida prisutveckling. SEBs boprisindikator gick från +32 i januari till -24 i december.

Statens Bostadskreditnämnd med Bengt Hansson i spetsen har fortsatt varnat under hela året för att bostäderna varit övervärderade, medan andra som t.ex. Tomas Pousette hävdar motsatsen.

Bolånetaket
Bolånetaket infördes under hösten 2010, så detta år är det första året det funnits under hela året. FIs initiala bedömning var att bolånetaket hade effekt, "de riktigt höga belåningsgraderna minskar och bankerna har blivit restriktivare att bevilja höga lån". Tidigt under 2012 ska FI återkomma med en mer djuplodande rapport. Under året har vissa intressenter uttalat sig negativt om bolånetaket och att det t.ex. gör det svårt för förstagångsköparna att ta sig in i marknaden. Man kan vända på resonemanget, har man inte möjlighet att skjuta in 15% så kanske priserna är för höga? Självklart finns det dock exempel på när det ställer till problem, t.ex. en nyutexaminerad som fått jobb i ny storstad och måste flytta dit. Inte alltid så enkelt att trolla fram en hyresrätt.

Swedbanks rapport Boende och krediter
I september kom Institutet för Privatekonomi med en rapport kring Hushållens ekonomi under 40 år. En del behandlade Boende och krediter. Rapporten ser lite amatörmässig ut rent layoutmässigt, men innehåller en hel del smågodis.

Riksbankens utredning om bostadsmarknaden
Riksbankens genomförde en utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden. Det är en diger lunta på 422 sidor, som är försiktig i sina formuleringar och slutsatser. Dock kan man bl.a. läsa "...de höga svenska bostadspriserna i stor utsträckning kan förklaras av det man brukar kalla fundamentala faktorer ... Att det finns naturliga förklaringar till de höga svenska bostadspriserna innebär alltså inte nödvändigtvis att de kommer att utvecklas lugnt framöver. En slutsats av detta är att begreppet ”bubbla” är mångtydigt och att man kanske ska vara försiktig med att överhuvudtaget använda det, särskilt för icke-finansiella tillgångar"

Accepterat pris
Under året infördes "Accepterat pris" av de flesta mäklare i Sthlms innerstad. De flesta mäklare verkar nöjda med detta och har beslutat sig att utöka det geografiska området med start januari 2012.

torsdag 29 december 2011

Fastighetsbyrån om Malmöpriserna

Det är svårt att sia om framtida prisutveckling. Se t.ex. Fastighetsbyråns svar på en frågeställning kring priserna på BR i Malmö från mars i år.

"Fråga: Ska man köpa bostadsrätt i Malmö nu? Kommer bubblan att spricka? Förlorar man på att köpa?

Svar: Det är väldigt svårt att förutspå hur prisutvecklingen kommer att se ut på bostadsmarknaden. Många kortsiktiga och långsiktiga faktorer påverkar. T ex bostadsbyggande, ränteutveckling, utbud, ekonomin i Sverige, ekonomin utomlands, arbetslösheten o s v. Om vi ändå ska försöka oss på en gissning så tror vi på en stabil utveckling under 2011. D v s inga större ras eller kraftiga prisökningar..."

Tittar man på utvecklingen på Valueguards index för bostadsrätter i Malmö från februari (publicerad mitten mars) till november i år är det ned 12,4%. Detta motsvarar ca 150 kSEK om man tar snittpriset på en BR i Malmö från Mäklarstatistik (1 199 kSEK). Återigen är det ju dock så att endast den som går ur marknaden som realiserar en vinst eller förlust.

Nu hade Fastighetsbyrån lite otur när de gav detta svaret, början av 2011 var all-time high för BR i Malmö. Alltid lätt att såhär med facit i hand kommentera en sådan gissning ;-).

tisdag 27 december 2011

Räntebeslutet samt Danmarks situation

Bloggens författare är nu åter i civiliserade trakter efter en ledighet, vilket förklarar tystnaden här på bloggen de senaste veckorna.

Under denna tid har det hetaste ämnet varit Riksbankens sänkning av styrräntan, den lilla effekt det hade på utlåningsräntor samt politikernas kommentarer kring detta. Min ståndpunkt är att i en hyfsad väl fungerande marknad så skulle det inte finnas någon poäng med att politiker uttalar sig om prissättningen på lån (eller ens ett behov). Vid tillfällen när bankernas verksamhet stödjs eller subventionernas blir det dock lite mer komplicerat, och inte lika lätt att säga åt politikerna att de ska låta "marknadens" (oligopolens) parter lösa detta själva. Däremot skulle man kunna tycka att politikerna skulle kunna börja med att se om sitt eget hus med SBAB. Varför inte t.ex. ge extra ränterabatt till de som amorterar kraftigt, eller andra typer av incitament för att minska systemriskerna. Bloggens läsare kanske har några idéer?

På annat håll kommer fortsatt dystra nyheter från Danmark, där många blivit fastlåsta i sitt boende då de inte vill ta förlusten det skulle innebära att flytta. Den intervjuade bostadsekonomen tror dessutom att de ska fortsatt nedåt innan det vänder.

lördag 17 december 2011

Svante Öberg: Ingen bostadsbubbla

Inte mycket att rapportera kring de senaste dagarna som inte redan avhandlats på andra håll, t.ex. hos Cornucopia
Dock hittar man en intervju med avgående riksbanksledamoten Svante Öberg i E24 idag. En av frågorna handlade om hans syn på bostadsbubblor:
"Med den kreditexpansion som vi haft och stigande bostadspriser så fanns en oro att en bubbla skulle kunna byggas upp. Nu blev det inte så men vi har haft bubblor som spruckit i Sydeuropa och i USA."

Notera att Danmark inte nämns, men det kanske inte klassas som en bubbla?

onsdag 14 december 2011

Räntorna och bostadspriserna

Ny data från mäklarstatistik och Valueguard idag. Eftersom det redan analyserats hos Cornucopia, komplett med länkar till diverse artiklar på ämnet tänkte jag inte orda mer kring det.

Istället tänkte jag fundera lite kring hur de förväntade sänkningarna av styrräntan kommer påverka bostadspriserna (bl.a. sänkte Norge idag).

Vid det senaste större fallet kring slutet 2008 så vände priserna upp igen när räntorna sjönk till väldigt låga nivåer. Om vi för tillfället bortser från det faktum att sänkta styrräntor ev. inte får fullt genomslag på boräntorna för kunderna denna gång - så är frågeställningen: Kommer sänkta boräntor vända pristrenden på samma sätt som 2008/2009?

Utan att ha någon data för att "bevisa" min tes, så tror jag inte att sänkta räntor kommer ge samma effekt denna gång. Anledningen till att jag tror det stavas bolånetaket. Räntorna är redan låga och säkert sitter de flesta med rätt rejäla marginaler att klara betydligt högre räntor. Sänkta räntor gör naturligtvis boendekostnaderna lägre , men jag tror inte folk avstår att köpa till ett visst pris idag på grund av att månadskalkylen som sådan inte är OK. Snarare tror jag det beror på att färre helt enkelt inte har 15% att lägga i kontantinsats på dagens prisnivåer, eller för att osäkerheten om konjuktur och omvärld gör att man inte vill sätta sig i en högre riskposition. Skuldtillväxten är i alla fall den lägsta sedan 1998.

Jag menar självklart inte att sänkta räntor inte kommer ha någon som helst påverkan - tesen är att bara att det inte kommer ha samma styrka i effekten denna gång.

Det var mina tankar kring hur räntorna kommer påverka priserna. Skulle gärna höra er åsikt i frågan, framförallt om det är någon aspekt som jag missat ovan och som vänder analysen upp och ner. 

lördag 10 december 2011

Lite booli-data från E24 samt senaste Mäklarinsikt

E24 har gjort några snabba sökningar på booli.se inför årets sista stora visninghelg och författat en artikel kring att det finns många prissänkta bostäder just nu. I Blekinge län är det den största andelen prissänkta objekt, med mer än en fjärdedel av bostäderna som är prissänkta.

Jag har kollat en liknande siffra på booli.se för Stockholms län titt som tätt under hösten genom att först se hur många objekt som finns och sedan filtrera på enbart prissänkta. Den har varje gång jag kikat legat kring 12%, så även nu (d.v.s. ingen skillnad den senaste månaden). Har dock tyvärr ingen data på hur denna siffra såg ut t.ex. i våras.

I veckan kom även senaste Mäklarinsikt från Mäklarsamfundet. 54 procent av mäklarna tror på fallande priser, men det är något färre än vid senaste undersökningen (58%). Mäklarna uppger att medias rapportering om bostadsmarknaden är den påverkansfaktor som ligger i topp. Man kan fundera på om de tyckte det var den faktor som främst drev de ökande priserna förr ;-). Intressant även att se att mäklarna upplever att de som var med i 90-talets fastighetskris uppträder något annorlunda än övriga. Där finns en större medvetenhet om att bostadspriser går upp och ner, och därmed en vilja att inte låna för mycket.

GP hade en debattinlägg i veckan kring att skulderna för bostadrättsföreningarna borde tydliggöras i annonser m.m. Spontant låter det sunt. Dock torde det vara självklart att alla som gör en affär i X-miljonklassen och köper en BR kollar upp detta, men säkerligen slarvas det med detta.

tisdag 6 december 2011

Fastighetsbyrån kring att bo "gratis" samt belåningsgrader i Danmark

Kan inte undvika att kommentera Fastighetsbyråns rapport kring "Svenska bostadsägare har fått betalt för att bo", trots att den kommenterats livligt redan hos t.ex. Cornucopia.

Man har tittat på kostnaderna för att bo de senaste 5 år och jämfört med värdestegringen, och konstaterar att i vissa områden är värdestegringen högre än kostnaderna.

Till Fastighetsbyråns försvar ska sägas att de tar upp att de allra flesta inte realiserat vinsten, och att inget talar för fortsatta stora prisökningar.

För det är ju som tidigare påpekat så att:
På annat håll, E24 skriver om hedgefonden Luxor Capitals syn på Danmark.
"Drivkraften bakom den pysande danska bostadsbubblan, menar Luxor, är övergången från långa bundna räntor, hög kontantinsats och amortering till korta amorteringsfria bolån med låg insats.".
De bedömer att medianbelåningen är 67 procent men det är andelen bolånetagare med ännu högre skuldsättning som avgör om läget blir kritiskt. "... fallande danska bostadspriser bör innebära att 30 procent av bolånekunderna i dag ligger över 80 procent i belåningsgrad". Låter tyvärr lite likt ett möjligt scenario för ett annat nordiskt land...

måndag 5 december 2011

Fastighetsägarna om prisutvecklingen

Appropå EURO-krisen hade Fastighetsägarna en diskussion om bostadssituationen i Stockholm. Slutsatserna var liknande de som DIs makropanel kom med för en vecka sedan (Annika Winsth deltog på båda):
  • Fortsatt prisfall
  • Krasch enbart om arbetslösheten stiger
Peeter Pütsep bedömer att antalet affärer på bostadsmarknaden är ungefär på samma nivå som förra året...

Tillägg: Vore intressant att höra hur Peeter ser på utbudet. Kika på statistiken på hemnet.se, nästan 4000 fler villor till salu än förra toppåret vid denna tidpunkt, och antaler BR är på samma nivå som 2008. Är omsättningen bibehållen men det är många fler som vill sälja?

söndag 4 december 2011

Fastighetsmäklaren – i bankens tjänst?

För  några veckor sedan skrev jag om en uppsats på KTHs Instution för Fastigheter och Byggande. Gjorde ett nytt svep på denna hemsida för att se om det gick att hitta någon mer intressant läsning där och fann denna, "Fastighetsmäklaren - i bankens tjänst?" skriven av Johan Hasselmark. Denna uppsats har studerat de mäklare som är knutna till bankerna.

Har valt ut två i mina ögon intressanta spaningar från denna uppsats:

Om dessa mäklare bidrar till överbelåning:
"En av mäklarrepresentanterna lät upplysa om att kohandel förekommer med banken, dvs. där även icke fullt kreditvärdiga köpare beviljas lån om mäklaren tidigare har levererat bra och kreditvärdiga låntagare.

Klara incitament finns på marknaden som gör att konsumenter sannolikt överbelånar sig. Detta på grund av osunda drivkrafter i aktörskedjan för kreditgivning. När köparen kommer till mäklaren drivs mäklaren av att slutföra sitt förmedlingsuppdrag till ett så bra försäljningspris som möjligt. Mäklaren är beroende av att köparen kan erhålla finansiering för att affären ska kunna genomföras. Mäklaren har därmed incitament för att åtminstone försöka påverka bankens beslut om kreditgivning i de fall affärsviktiga köpare har svårt att få lån. I kombination med förekomsten av att lånehandläggare (lånesäljare) på banken erhåller provision när de beviljar lån finns det drivkrafter genom hela kreditgivningskedjan som uppenbart kan medföra överbelånade konsumenter"

Kunskap hos mäklarkunden
"Den genomsnittlige mäklarkunden på privatbostadsmarknaden bör betecknas som amatör och kan därmed inte på ett professionellt sätt avgöra om en mäklares erbjudanden om exempelvis förmånliga låneförutsättningar i en viss bank verkligen är bra och förmånliga.

Grovt sammantaget utifrån svaren kan 75% av kunderna betecknas som okunniga och 25% kan anses sakna grundläggande kunskaper.

Samtliga mäklare uppger dock att konsumenternas medvetenhet och kunskaper har ökat avsevärt under de senaste fem åren."

TV-tips till tisdag: Inside Job

Ett litet TV-tips till tisdag. Kl 22:00 sänder SVT1 dokumentären "Inside Job". Om du inte redan sett den (vilket jag gissar att merparten av läsarna gjort), så se den!

Senare på kvällen/natten visar SVT1 även "Lehman Brothers sista dagar". Den har jag ej sett - någon läsare som kan tipsa om den bör ses eller ej?

SvD har intervjuat Gunilla Nyström på SEB kring vad man bör välja för ränta framöver. Vill passa på att påminna om en av nackdelarna med att mixa längderna på sina lån - man sitter i en mycket sämre sits när det blir dags för omförhandling av räntan.

Tillägg: Appropå det Cornucopia brukar ta upp kring "mäklardöden". Det finns 15 mäklare i centrala Lund och 30 totalt om man även räknar utanför centrum.

lördag 3 december 2011

torsdag 1 december 2011

Newsec: Ingen bostadsbubbla

DI har en artikel som givetvis drar kommentarer, där Newsec meddelar att de inte ser att det finns någon bostadsbubbla.

"Enligt Newsec, som förvaltar över tusen kommersiella fastigheter, befinner sig bostadsmarknaden i en tillfällig svacka. När oron släpper kommer priserna att stiga. Men det lär knappast bli något nytt prisrally. De stora klippens tid är förbi, hävdar man". Det de trycker på utöver fortsatt låga räntor är främst att utvecklingen av disponibel inkomst, vilket är ett av argumenten mot en bubbla.

Som vanligt, alltid lurigt när en aktör som har ett egenintresse i frågan uttalar sig (detta gäller åt båda hållen).

Vidare, Skop har gjort en undersökning kring hushållens förväntningar på prisutvecklingen. De nyckelpunkter de lyfter fram är:
"- Prisförväntningar för bostäder i hela Sverige ligger kvar på en låg nivå
- Men nedgången i SKOP:s förväntansindex planar ut
- I Stockholms län är det fler som tror på sjunkande än stigande bostadsrättspriser"


Intressant att se att förväntansindex faktiskt förbättras för både villor och BR...

onsdag 30 november 2011

Ingves kring ev. ytterligare systemriskförebyggande åtgärder

DI har en artikel om Stefan Ingves uttalanden på ett seminarium arrangerat av Fastighetsvärlden. Han konstaterar att skuldsättningen växt snabbare än inkomsterna, vilket inte är hållbart i längden. Samtidigt pekas på den utredning som Riksbanken gjort där de kommit fram till att man historiskt kan förklara prisutvecklingen med fundamentala faktorer som god inkomstutveckling, låga realräntor och lågt byggande.

Jag var inte på seminariet, men läser man artikeln får man känslan av att Stefan flaggar för att ytterligare "systemriskförebyggande åtgärder" (i tillägg till bolånetaket), kan komma framöver. Eller smaka på t.ex. denna formulering appropå skuldsättninggraden:
"... Detta gäller inte på ett kvartal, sex månaders eller ett års sikt, utan frågan är om kurvan böjer av av sig själv eller om det krävs det ytterligare åtgärder"

Frågan är dock om det kommer behövas några sådana åtgärder i det korta perspektivet, givet den nuvarande prisutvecklingen och hur den påverkar viljan att öka skuldsättningen ...

tisdag 29 november 2011

DI: Boprisfallet större än Mäklarstatistiken och Valueguard visar?

DI har en artikel med en titel som drar kommentarer - Boprisfallet större än statistiken visar. Poängen är att mäklarstatistiken bara visar snittpris, men tar inte hänsyn till vilken typ av objekt som sålts (om bara dyra objekt har sålts så ser siffrorna bättre ut än vad de borde vara, och tvärtom om bara sunkiga objekt sålts). Tesen några av intervjupersonerna tar upp är ner ca 10%, inte det som mäklarstatistik visar "...villapriserna i Stockholms län gått ned med 4 procent de senaste sex månaderna och 2 procent de senaste tolv månaderna. Samtidigt har bostadsrättspriserna gått ned med 3 procent på sex månader".

Valueguards statistik ska justera för vilka objekt som sålts, och deras siffror är inte heller nere på de nivåerna vad gäller sjunkade priser. Där är det på 3 mån basis i Sthlm ner 2,4% för BR och upp 0,3% för villor.

Vore intressant att se vad denna diskrepans skulle kunna bero på. Är intervjupersonernas "gut feeling" fel, eller kan det vara något lurt med det datat som Valueguard bygger på (främst mäklarstatistiken)?

Tillägg: Eller är det ett sätt för mäklarrepresentanterna att få ner säljarnas förväntningar och därmed få dem att närma sig köparna (och därmed få upp avslutsvolymerna, vilket är det de lever på)?

På annat håll noteras att bostadspriserna steg i USA under september med 0,9%.

söndag 27 november 2011

DIs makropanel - minskande räntor och mindre priskorrigering

DIs makropanel rapporterar att även om Riksbanken sänkar styrräntan så kommer boräntorna inte följa med i samma takt. Panelen består av Tomas Pousette på SBAB, Nordeas Annika Winsth och Länsförsäkringars Marie Giertz. En sänkning med 1%-enhet bedömer de ge 0,5-0,75%-enheter sänkta boräntor. De ser dock inte ett rejält ras i bostadspriserna framöver (bara om arbetslösheten stiger rejält), även om det blir en priskorrigering.

Ser dock ut som att Tomas Pousette har ändrat sig sedan SBABs senaste rapport, han ser nu negativ utveckling närmaste kvartalen - eller hur tolkar ni nedanstående?
"Tomas Pousette framhåller att räntesänkningar trots allt ger ett visst stöd för bostadsmarknaden, liksom att utbudet av nybyggda bostäder nu stryps i snabb takt. Men det hindrar inte priserna från att backa på kort sikt, anser han. De närmaste kvartalen tror jag att det kommer att vara en fortsatt negativ utveckling. Även om prisfallen inte är jättestora är tendensen nedåt”

lördag 26 november 2011

Har ska en BLT agera?

Flertalet av bloggens läsare hyr eller äger skuldfritt. Men för oss som äger med skuldsättning kan man fundera på hur man bör agera framöver, när prisfallet nu har pågått ett tag det är svårt att sia om framtiden. Hur ska man t.ex. se på riskerna?

Nedan tänkte jag ta på mig foliehatten och filosofera lite kring detta från mitt egna perspektiv. Se det dock absolut inte som en rekommendation kring hur just du ska agera - tänk själv! Vore däremot intressant att höra läsarnas tankar och se om ni har några tips på lager.

Sälja och flytta till HR?
Ur ett strikt ekonomiskt perspektiv är detta ett val om man tror på fortsatta prisnedgångar (så länge prisnedgången tros vara större än flyttkostnader + ev. mäklaravgifter samt vad skillnaden i löpande kostnader blir). Beror naturligtvis även på hur länge man tänkt äga sin nuvarande bostad. Nu är verkligheten inte bara en strikt ekonomisk fråga dock. Vår situation med boende i Solna/Stockholm gör att det blir utmanande att hitta hyresrätter utan att behöva flytta barnen från dagis m.m. För oss är detta alternativ inte aktuellt just nu (en hel del "i-landsproblem" kopplat till detta, helt enkelt).

Amortera och spara
Har sagt det förr, ett sätt att minska risken att hamna i trubbel är att amortera. Speciellt viktigt om t.ex. omvärdering av bostäder blir aktuellt eller om ni vill/måste flytta inom en överblickbar framtid. Om det är så att det blir sänkningar på styrräntan som får genomslag på dina bolånekostnader (och inte äts upp av t.ex. bankernas ökande lånekostnader) - så är det ett bra tillfälle att öka amorteringen i samma grad som räntekostnaderna minskar.

Säkra inkomstflödet
Så länge man har råd att betala räntor och amortering till långivaren är tesen att man borde sitta relativt säkert. De flesta har säkert räknat på att man ska klara rejält högre räntor och fortfarande ha pengar kvar till mat o.s.v. Dock ser inte konjunkturen något vidare ut och en del varningslampor lyser, vilket antagligen kommer sätta sina spår i arbetslöshet (?). Har du räknat på hur mycket pengar du kommer ha kvar varje månad om du eller din ev. partner blir arbetslös (eller båda?). Har ni t.ex. inkomstförsäkring?
Det var några funderingar från mitt håll. Skulle vara intressant att höra hur bloggens läsare (ni som äger och har lån) resonerar kring er situation. Några tips att dela med er?

torsdag 24 november 2011

Swedbank: Stigande boindex under Q3

Swedbank rapporterar ökande boindex för tredje kvartalet. Boindex är 100 när hushållen använder 15 procent av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader:

"Boindex steg till 118,3 tredje kvartalet, från 114,1 andra kvartalet...

...gynnas husköpkraften av lägre bolåneräntor och småhuspriser, samt högre förvärvsinkomster. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp är nu större än tidigare i år på 18,3 procent, men är fortfarande lägre än under 2009-2010 ...

... den svagaste husköpkraften finns i Stockholmsregionen, Helsingborg och Göteborgsregionen"

onsdag 23 november 2011

SBAB tror räntesänkningarna kommer bryta prisnedgången

SBAB skriver att de räknar med att styrräntan sänks till 1,75% i december och under våren successivt sänks till 1%. Enligt SBAB finns det inga hållbara argument för att inte sänka. De noterar även prisfallet som skett och den ökande mängd bostäder som är till salu:
"Bostadspriserna har minskat med 3 procent det senaste året. Utbudet av bostäder till salu är
stort och försäljningstiderna verkar ha ökat...


...Under nästan hela 2011 har antalet bostäder till salu varit högre än under motsvarande period 2008-10...

... Sammantaget är vårbedömning att de kommande räntesänkningarna från Riksbanken kommer att bryta prisnedgången men troligtvis inte genera någon större uppgång."


På annat håll så kan jag varmt rekommenderas Cornucopias inlägg och referens till artikel i Fokus

DI skriver även att accepterat pris kommer införas i hela Stockholm.

tisdag 22 november 2011

Stockholmspriserna på plats 21 enligt GPG

Tog en titt på Global Propety Guide för att se hur Stockholm (där priserna inte kan sjunka för det är så "unikt" - obs ironi) ligger till internationellt. Monaco ligger etta, med det facila priset snittpriset på 53 326 USD/kvm för en 120 kvm. Stockholm återfinns på plats 21, slaget av bl.a. Helsingfors på plats 13.

Bloggens läsare om sina amorteringar

Vi kan notera att bloggens läsare knappast är representativa för det svenska BLT-kollektivet. Jämför vi med vad SVT igår skrev om svenskarna amortering mot resultatet i enkäten till höger är det lite natt och dag över det hela. Cirka hälften av de svenska bolånekunderna har amorteringsfritt, medan det bara är ca 15% av läsarna som har mer än 100 år eller amorteringsfritt på sina bolån (har här bara räknat med de som uppgett att de har lån).

Ur ett svenskt perspektiv är det som är oroande är att de är de unga som har högst skuldssättningsgrad, samtidigt som känslan är att de är dessa som har minst amortering (p.g.a. annan inställning till lån?).

måndag 21 november 2011

Korta notiser - måndag

Mycket på gång idag!

SVT har vaknat till liv med ett gäng artiklar och rapporterar att i våras så varnade OECD för svensk bobubbla och att The Economist pekar på ca 40% övervärdering. The Economist indikator bygger dock på price-to-rent, vilket blir som diskuterat svårt på den svenska marknaden utan marknadshyror. Vidare har SVT artiklar om utvecklingen av de svenska bopriserna, låga amorteringskraven, Norman anser att vi inte har någon lånebubbla o.s.v. Sist men inte minst har Cornucopia en chatt kring bostadspriser på SVT. Kort sagt, SVT har vaknat!

SR rapporterar att Irlands bostadspriser backade 2,2% i oktober, största månadsfallet sedan våren 2009. Vidare har SR Kronoberg även ett artikel om fenomenet att vissa bostadsköpare ger sig i kast med att buda innan visning.

DI rapporterar om ökning av antalet sålda hus i USA (inte illa med en uppåtgående nyhet i allt detta). DI skriver vidare om ett ökande missnöje bland bolånetagarna enligt Svenskt Kvalitetsindex.

FI:s utvärdering av bolånetaket

I kommentarerna till förra inlägget kom en diskussion kring FI:s planerade undersökning av bolånetakets effekt. En kort undersökning gjordes i våras, och de skrev då att de skulle återkomma "under hösten 2011".
DN har under hösten varit i kontakt med FI där de bl.a. säger:

"Finansinspektionen, FI, kommer under hösten och vintern att genomföra en större utvärdering av bolånetaket.
Jonatan Holst, tf presschef på FI, tror att frågan om ökad bostads­segregering kommer att tas upp:
– Vi kommer att ha en bred ansats. Vi kan läsa ut mycket av uppgifter om vilka som fått krediter och på vilka grunder. Finansinspektionen planerar också att titta på marknaden för de betydligt dyrare blanco-lånen, lån utan säkerhet, som många befarar att hushåll tar till för att få ihop till kontantinsatsen.
– Vi har inte fått indikationer att det är särskilt vanligt, men det är något som vi troligtvis kommer behöva fånga upp i undersökningen, säger Jonatan Holst"

Framflyttat till vintern, helt enkelt.

I FIs senaste rapport (15:e nov) kring risker i det finansiella systemet hamnar bolånen på "mitten" i riskskalan. Här skriver man bl.a.
"Den 1 oktober 2010 införde FI ett allmänt råd om begränsning av lån mot säkerhet i bostad, ett så kallat bolånetak, för att bromsa utvecklingen mot allt högre belåningsgrader. Flera år med historiskt låga räntor på den svenska bolånemarknaden har påtagligt gynnat konsumenterna i rollen som låntagare, men också bidragit till en snabbt växande skuldsättning. Riskerna med hög skuldsättning och ökade belåningsgrader på bostäder är att konsumenter utsätts för stora risker om bostadspriserna viker nedåt. FI kommer under vintern 2011 att noga undersöka utvecklingen på bolånemarknaden och företagens tillämpning av bolånetaket. Undersökningen syftar till att följa upp effekterna av bolånetaket, beskriva utvecklingen på bostadsmarknaden samt att identifiera eventuella risker och sårbarheter i hushållens skuldsättning."

Ska bli väldigt intressant att se vad de kommer fram till...

söndag 20 november 2011

Omvärdering av bostäder?

Appropå mitt förra inlägg kring risknivåer. I en av kommentarerna i DIs artikel "Sverige lånar mest" står att läsa som följer:

"52. Samtidigt hör jag...

rykten från vissa delar av bekanskapskretsen att åtminstone en bank har börjat fundera på att göra omvärderingar av sina panter (bostäderna)- vilket kan leda till att en del av lånen omvandlas till blancolån med 10 års amorteringstid.
Börjar en följer alla andra efter, så funkar det väl i bankoligopolet Sverige.

Om det ligger någon sanning i detta blir det jobbigt för en del..
Något på gång?"

Nu är det knappast läge att dra några långtgående slutsatser av ett anonymt inlägg som refererar till rykten, men om detta händer kommer det bli svettigt för högbelånade hushåll och säkert ge prisfallet en rejäl ytterligare skjuts nedåt...

Hushållens ökande skulder - risknivåer

Ett inslag i SVT baserat på det BKN har framfört under en längre tid gav eko bland bloggarna, se t.ex. Cornucopia, Bobubbla och dave1bs.

På detta tema kan man fundera på sin egen risknivå. Som ni kan se i enkäten till höger har de flesta av bloggens läsare (i alla fall de som röstar i enkäten) ett hyresboende eller äger skuldfritt, och skiljer sig därmed från t.ex. bloggens författare. Jag har funderat lite kring olika sätt att se på sin risksituation för oss BLT:ar. Ett sätt skulle kunna vara att från sin totala skuld dra bort de sparmedel som finns, och sedan sätta denna "nettoskuld" i paritet med nuvarande estimerade marknadsvärde på boendet ("skuldsättningsnivå, netto"). Se konceptuell bild nedan.


Naturligtvis vill man ha så låg skuldsättningsnivå som möjligt, och det är denna parameter som ökar när priserna faller. Men vid en given skuldsättningsnivå (t.ex. 80%) är risken naturligtvis större om skulden är 2 miljoner än 1 miljon. Observera, detta är självklart inte de enda parametrarna som för att bedöma sin risksituation, men kan vara en bra start för att fundera på riskerna som finns på nedsidan.

Några funderingar kring detta från bloggens läsare?

lördag 19 november 2011

Pysvarning för Kinabubbla

E24 skriver idag om att priserna faller i flera av storstäderna i Kina (33 av 70 städer). Utan att vara expert på området har jag förstått att det i storstäderna finns ett inslag av spekulation i bostäder, där "alla" har förväntat sig stigande priser och därmed ibland köpt utan att avsikt att bo. För att motverka detta har det på sina håll  t.ex. införts regler för att familjer bara kan köpa max två bostäder. I samma artikel hänvisar man även till nya regler där man för det andra boendet måste ha minst 60% insats (det är vad jag kallar en handpenning det). För att komma runt dessa regler har det ibland gått så långt att man fejkar skilsmässa för att kunna köpa på sig fler boende.

Det brukar framföras att i Sverige så har vi ett lågt inslag av spekulation på bostadsmarknaden. Har inte sett någon data kring detta, men visst har man hört om exempel där man köpt lägenheter enbart i syfte att renovera (läs - måla vitt och byta kök), äga ett tag och sedan sälja till högre pris. Dock så torde dessa bara vara några få exempel - eller har någon läsare tips om mer information kring detta ämne?

Tillägg: Avser såklart att köpa extra lägenhet/hus utöver det man bor i, med syfte att spekulera på uppgång.

torsdag 17 november 2011

SCB småhusbarometer: Sjunkande småhuspriser i storstadsregionerna

SCBs småhusbarometer visar på att priserna i storstadsregioner sjönk mellan 1 och 3 procent under den senaste tremånadersperioden (augusti – oktober 2011), i jämförelse med föregående period (maj – juli 2011). På riksnivå var dock priserna oförändrade. Notera att SCB:s officiella fastighetsprisstatistik redovisas efter tidpunkten på köpebrevet, och därför släpar efter mot t.ex. Mäklarstatistik (och därmed även Valueguard).

Notera även volymen, som under de höstmånader som har relevant data har varit relativ stort om man jämför med våren. Återigen måste man betänka eftersläpningsfaktorn här, men det är ändå i mina ögon förvånansvärt höga siffror.

På annat håll, en artikel i Affärsvärlden rapporterar oväntat bra bostadsiffror från USA. Notera dock att bra i detta sammanhang betyder att byggandet sjönk jämfört med förra månaden, men det var ett mindre fall än väntat.

Slutligen, booli.se vann Internetworlds topp-100 pris i kategorin "Sveriges bästa söksajt"

onsdag 16 november 2011

Flertal svenskar ser inte sjunkande bostadspriser som ett problem

Fastighetsbyråns senaste undersökning visar på ungefär samma linje som SEBs boprisindikator, 42 % tror på sjunkande priser, 17 % på ökande och  41 % vara oförändrade på 6 månaders sikt.

Enkäten visar även att många inte ser det som oroande att priserna faller.
"På frågan ”Är du orolig för sjunkande bostadspriser” svarar 51 % att de inte bryr sig om prisutvecklingen. 23 % svarar nej och ser det som en möjlighet att byta upp sig till ett större boende. 14 % ser det som en möjlighet att komma in på marknaden. 12 % svarar ja på frågan för att de antingen skulle vilja höja sin belåning eller är oroliga för att få ihop kontantinsatsen när de ska flytta."

Min spaning är att detta verkar vara en nykter inställning till utvecklingen. Vad gäller kontantinsatsen vid flytt, se följande äldre inlägg. Den stora, breda utmaningen kommer dock vara när/om priserna har fallit kraftigare...

tisdag 15 november 2011

Korta notiser - tisdag

Idag kom Mäklarstatistik och Valueguard med ny data resp. statistik vilket genererade en hel del artiklar. Se bl.a. Cornucopia , DI (253 kommentarer!), Affärsvärlden, DN och Privata Affärer. Utöver generellt fallande priser så har även omsättningen sjunkit ordentligt jämfört med motsvarande perioder 2010 och 2009, men är fortfarande högre än krishösten 2008 (vad gäller bostadsrätter).

I vanlig ordning skiljer sig synen på prisutvecklingen mellan t.ex. BKN och Mäklarsamfundet:
"–Det är anpassningen mot lägre priser som har börjat nu, nedgången är ganska stor, säger Bengt Hansson, marknadsanalytiker på statliga Bostadskreditnämnden, till TT."

"Det är en tydlig nedgång i oktobersiffrorna. Vi har en ovanligt svårbedömd världsekonomisk situation. Först kom Grekland sedan kom Italien och seglade om. Osäkerheten är utbredd och det har lett till en avvaktande bostadsmarknad, säger Claudia Wörmann, analysansvarig hos Mäklarsamfundet.  ....
  ... jag blir inte jättebekymrad. Om man ska försöka vara optimistiskt så finns det positiva saker också. Dels har det inte rört sig jättemycket, det är inte tvåsiffrigt, dels är du ju många gånger både köpare och säljare i samma marknad, säger Wörmann."


På andra fronter, i skuldkrisens spår åker räntorna på statsobligationer upp i flera länder, se t.ex. artikel från DN

måndag 14 november 2011

Korta notiser - måndag

Realtid.se har en intervju med Fredrik Eklund, från mäklarfirman Eklund Stockholm New York. Känsliga bloggläsare varnas - det kan ge vissa reaktioner att läsa artikeln ;-).
 "Nu är priserna på Östermalm högre än i downtown och uptown i New York per Östermalm, vilket delvis beror på valutaeffekten"

E24 har en artikel kring ombildningen av hyresätter på Strandvägen.

Imorgon kommer Mäklarstatistik och Valueguard med ny data. I vanlig ordning är nog Cornucopia först ute och med vassast analys - håll utkik!

Glöm inte borta att ge input på den pågående undersökningen ute till höger kring hur mycket du amorterar.

söndag 13 november 2011

Köparnas förväntningar vid bostadsköp

Jag letade efter information kring det argument som ibland tas upp kring att folk på senare år skulle vara beredda att lägga mer av sin inkomst på boende. I samband med detta så sprang jag på en kandidatuppsats från KTH - Kandidatprogrammet Fastighet och Finans - med titeln "Bostadsbubblan - Köparnas förväntningar vid bostadsköp". Författarna, Emma Angser och Hanna Åkerwall, har gjort en intervjustudie med 16 personer i Stockholm i åldern 20-30 år kring hur de resonserar kring köp av bostadsrätt. Tänkte lyfta fram några av frågeställningarna och svaren:
  • De intervjuade är beredda att lägga ca 25-50% av sina inkomster på boende. En person svarade till och med upp till 70% (!)
  • Ca en tredjedel av de som köpt gick över sin förutbestämda gräns för vad boendet fick kosta. Anledningen var ofta budgivningsprocessen...  
  • Ingen ville göra en förlustaffär och ett flertal ser sin bostadsrätt inte bara som ett boende utan även en investering... Min spaning på detta är att eftersom detta är unga köpare som säkerligen ska/vill flytta till större så borde de betänka att prisuppgångar inte gagnar dem speciellt mycket
Till sist klipper jag in ett helt stycke från analysen som i min mening sätter fingret på den inställning som jag tycker mig ha upplevt (min fetstil):
"Det tycks finnas ett resonemang om hur mycket man klarar av att betala för ett lån varje månad, i form av räntebetalningar och amorteringar, i förhållande till sin månadsinkomst samt rutiner för beräkningar för vad som skulle bli konsekvenserna vid räntehöjningar på dessa stora lån. Det verkar råda färre diskussioner om eventuella konsekvenser om det skulle visa sig att lägenheten inte är värd så pass mycket som man köpt den för, trots att detta skapar oerhörda problem när man ska betala tillbaka sitt lån till banken om man inte amorterat mycket under innehavet. Detta kan bero på inställningen att priserna inte kommer att falla, utan alltid stiga på lång sikt, vilket verkar vara en gemensam inställning för många av de tillfrågade i denna studie."

Man ska inte dra för mycket slutsatser baserat på 16 intervjuer, men appropå "confirmation bias" så tycker jag ovanstående ligger väl i linje med min "magkänsla" kring hur unga människor tänker (tänkte?) kring bostadsmarknaden i Stockholm.

lördag 12 november 2011

Amortera mera!

I tidigare inlägg har jag visat på hur prisnedgångar påverkar skuldsättningsnivåer, vilket inte är någon munter läsning givet den svenska genomsnittliga belåningsgraden. Om man trivs i sitt boende och inte vill flytta så är det enda sättet att minska sin skuldsättningsnivå att amortera - vilket leder till frågan spara eller amortera. Svaret på det borde vara "både och". Varje hushåll ska naturligtvis ha en buffert för oförutsedda utgifter och händelser (sjukdom, arbetslöshet ...) och utöver det spara till framtida större konsumtionsköp (t.ex. bil). Men är man högbelånad ska man ha såpass mycket utrymme i ekonomin att man även amorterar ordentligt, för att minska risken framöver.

Visst kan en del säkert få bättre avkastning på pengarna i andra typer av investeringar än att amortera. Men frågan är hur många av alla högbelånade BLT:ar som garanterat kan slå genomsnittsräntan (minus skatteavdrag) över tiden?

Nivån på amorteringen brukar oftast uttryckas i hur lång tid (år) det skulle ta att återbetala hela lånet med en rak amortering (d.v.s. samma nivå på amorteringen varje år). T.ex. lån på 1 miljon, månatlig amortering på 5000 SEK ger amorteringstid på ca 16,7 år.

Veckans fråga får bli en undersökning bland läsarna kring vilken tid ni amorterar era bolån på (för er som har bolån)? Enkäten finns ute till höger. Kommentera gärna hur ni tänker kring er amortering.

Korta notiser

E24 har en artikel om hur finanskrisen 2008 drabbade de baltiska länderna och hur de utvecklats sedan dess. I de länderna sprack boprisbubblor och kreditbubblor under dessa år och för att komma på banan igen genomfördes mycket hårda åtstramningar.

Att marknaden för fritidshus varit sval på sistone är väl ingen direkt nyhet. DI har noterat att antalet fritidshus till salu i Åre samt Sälen-Malung är ungefär dubbelt så många som förra året. De har ringt runt till några mäklare i områdena, som bekräftar mindre omsättning. Dock har inte priserna sjunkit (enl. mäklarna), de som inte får sålt till det pris de vill ha skippar försäljningen och väljer t.ex. att hyra ut istället.

torsdag 10 november 2011

Långa försäljningstider och förväntan om fallande priser i Göteborg enligt SBAB Bank

I SBAB Banks Konjuktur och bostadsmarknadsrapport för Stor-Göteborg uppger mäklarna att de tror på fortsatt sjunkande priser, men i avtagande takt. De uppger att trots att de tror på fallande priser så är de i alla fall mindre negativa än mäklarna i Stor-Stockholm och Stor-Malmö.

Rapporten visar även på längre försäljningstider och mindre budgivning. Dock är det motsägelsefulla bud i rapporten, då några fel verkar ha smygit sig in (min fetstil):

"Ökande försäljningstider:
En minskande efterfrågan och ett snabbt stigande utbud har inneburit att tiden som ett hus eller lägenhet är ute till försäljning innan det är sålt har ökat minskat under 2011. Under det andra och tredje kvartalet har försäljningstiderna ökat markant. Tre fjärdedelar av Göteborgsmäklarna uppgav att försäljningstiderna sjönk under det tredje kvartalet, vilket nästan var i nivå med utfallet under finanskrisen 2008. ..."

Greklandskrisen triggar hårdare uppföljning av bostadspriser?

SvD skriver kring att den pågående Greklandskrisen kommer att trigga förändringar i EU-samarbetet där uppföljningen av resp. lands ekonomi kommer bli noggrannare, med syfte att undvika att hamna i krisliknande tillstånd. Ett område som artikelförfattaren Cecilia Skingsley tar upp är bevakning av om något lands bostadspriser utvecklas för snabbt.

In en annan artikel skriver SvD att de fallande bostadspriser kommer slå hårt på handeln. Konsumtion som drivits genom lån på bostaden tros minska och den osäkra omvärlden lägger sordi på konsumtionslusten.

onsdag 9 november 2011

Svårare att få låna till bostad i Danmark

Såg följande notis om utvecklingen vad gäller bostadslån och priser i Danmark. För "gemene man" har det blivit svårare att köpa en bostad, trots att de gått ned i pris, då bankerna är allt mer ovilliga att låna ut.  "För fem år sedan kunde en genomsnittsfamilj låna fyra-fem gånger sin sammanlagda bruttoinkomst vid ett husköp. I dag lånar banken bara ut 2,5 gånger bruttoinkomsten, visar en genomgång som bostadsinstitutet Bolia genomfört."

"Polisen eller sjuksköterskan har inte fått det lättare att köpa bostad. De har visserligen fallit i pris, men nu kan de inte få något huslån, säger Danske Boligadvokaters ordförande Jan Schøtt-Petersen till Politiken"

En sådan utveckling skapar antagligen också en nedåtgående spiral genom att spä på prisfallet och/eller lägre omsättning genom att det blir färre potentiella köpare för dyrare bostäder.

Oron spritt sig till byggsektorn enligt STD

Svenska Teknik&Designföretagen skriver in sin Investeringssignalen att de positiva signaler som rådde i maj är vända till oro. Det ser även ut som att prisutvecklingen mattas av. Dock uppger de att investeringarna i just bostäder ser ut att öka med ca 16% i år jämfört med förra året.

måndag 7 november 2011

Längre försäljningstid och förväntan av fortsatt prisfall

Att försäljningen av bostäder går trögare kan man bland annat se på det antal dagar en bostad är till salu på booli.se. För Stockholms län resp. kommun har antalet dagar ökat med ca 15% resp. ca 35% sedan vecka 33.  På samma hemsida kan man även se att ca 12% av bostäderna i Stockholm är prissänkta.

SEBs boprisindikator visar att fler tror på fallande priser än ökande priser . Dock har antalet negativa minskat sedan förra mätningen. Bilder med den historiska utvecklingen av indikatorn finns här. Notera att alla de gånger som boprisindikatorn varit negativ (slutet 2007 Q4, andra halvan av 2008 fram till Q1 2009 samt andra halvan av 2011) så har även priserna sjunkit om man ser till Valueguard KTHs index, med undantag av att boprisindikator var mer pessimistik när det vände upp tidigt 2009.

Tillägg: Uppdaterat formuleringen kring SEBs boprisindikator efter kommentar från en läsare

söndag 6 november 2011

Inlåsningseffekten av prisnedgångar

I tidigare inlägg har jag visat på att prisnedgångar kan vara positivt för den som ska byta till större (dyrare) bostad. Som kontrapunkt till detta är det faktum att en nedgång snabbt blåser bort kontantinsatsen för det nya boendet. För att visa på vilken inlåsningseffekt som prisnedgången kommer att ha för högbelånande, så låt oss illustera med ett exempel:
  • År 1 köptes en lägenhet för 2 MSEK med 200 kSEK i kontantinsats. Samma år kostar det större/dyrare boendet 3,5 MSEK
  • När det är dags att byta bostad så antag att lägenheten amorterats med 100 kSEK (d.v.s. lånet nu på 1,7 MSEK)
  • 50 kSEK i mäklaravgifter & kostnader vid flytt
  • 300 kSEK i sparade medel
Vid olika prisscenarier - kommer ovanstående exempel kunna köpa den dyrare bostaden?


I detta exempel så ser vi att redan vid en sättning på 10% så går det inte att byta upp sig till det dyrare boendet, trots amortering & sparande på totalt 400 kSEK!

Slutsats: Även mindre prisnedgångar kommer att låsa fast högbelånade hushåll

lördag 5 november 2011

IMF rapport kommenterar bostadspriserna

Detta är ett inlägg om en gammal IMF rapport (från 2010) kring Sverige som innehåller några kommentarer kring värderingen av svenska bostäder. Ni som redan läst den rapporten kan sluta läsa detta inlägg. För er andra, på sid 18 noterar de att trots den mindre nedjustering av priserna som skedde 2009 så är de svenska bostäderna fortfarande övervärderderade om man ser på "price-to-rent" samt "price-to-income" ratios jämfört med den historiska relationen.

Klipper in två diagram nedan:


"Price-to-rent" ratio är ett av flera argument för att de svenska bostädernas priser är övervärderade. Det är dock en av de mer problematiska då vi inte har marknadshyror i Sverige (i alla fall inte ännu).

Kan "mäklardöden" rensa ut negativa inslag?

Med fallande bostadspriser och lägre omsättning blir det tuffare för fastighetsmäklarna. Cornucopia brukar skriva kring detta under epitetet "Mäklardöden". Oavsett om den del mäklarföretag kommer slås ut eller ej så finns det några egenheter på bostadsmarknaden som jag hoppas försvinner och aldrig kommer tillbaka.

1 - Hetsen
När rallyt var som värst var det standard för BRF-försäljning att köra visning söndag samt mån/tis och sedan skulle kontraktet vara signerat i mitten/slutet av veckan. Som köpare baserade man sitt beslut på några bilder på en hemsida, X minuters inspektion av lägenheten på en visning, studerande av stadgar & bokslut samt om man hade tur några korta kommentarer från någon från BRF styrelse. Om jag jämför det med hur det går till när jag köper t.ex. en elektronisk pryl och ägnar timmar att läsa recensioner, jämföra och leta bästa pris för något som handlar om futtiga tusenlappar i jämförelse med miljonaffärer. Det är i mitt tycke inte rimligt att det ska vara en sådan stress vid bostadsköp som oftast är den största affär man kommer göra i livet.

2 - Skumma budgivningar
Alla har vi antingen varit med om eller hört om skumma budgivningar, t.ex. "luftbud". Bl.a. minns jag en person jag känner väl som var den ende budgivaren på en lägenhet och som gav bud på budstartsnivå. Inget hände först, sedan kontaktar mäklaren och säger att en annan budgivare har gett samma (!) bud och att budet måste höjas om de ville "vinna" budgivningen. Man hör ibland även om misstankar om fall där mäklarna inte vidarebefodrar "låga" bud till säljarna.

Vissa framsteg har nog gjorts på detta plan, t.ex. dokumentation kring buden och budgivarna. Jag har ingen patentlösning för hur budgivningarna borde gå till (läsarna kanske har?), men jag hoppas att ett vettigare system kommer på plats.


Det är de två saker som jag hoppas försvinner framöver. Kanske kommer ett ev. rejält prisfall att kunna skaka om marknaden och påverka i positiv riktning på dessa två områden. Har ni läsare någon ytterligare som ni önskar förpassas till historien?

fredag 4 november 2011

Bostadsnotiser senaste dagarna

Några korta kommentarer kring de senaste dagarnas nyheter:

Peab gnäller på att bolånetaket "slår mot unga". Nyhetsbyrån Direkt har ringt runt till olika regioner på Peab. I stort säger de att försäljningen har gått hyfsat/bra, förutom i de projekt som vänder sig mot förstagångsköpare. "... vi måste anpassa produkterna, kanske bygga ytmässigt mindre lägenheter i bostadsrättsföreningarna och höja lånen så att insatsen blir lägre för att överhuvudtaget nå den målgruppen".  Den första förslaget låter vettigt, att bygga bostäder som folk har råd att köpa utan att belåna sig över öronen. Men att "gömma" undan kostnader i föreningen är ju knappast en hållbar lösning. Peab har nog rätt i att bolånetaket gjort att förstagångsköpare än så länge har svårt att "komma in" i marknaden. Lösningen på det är tvåfaldig, få ner priserna till rimliga nivåer och så måste förstagångsköparna självklart spara innan man köper första bostaden. Det bolånetaket slår mot är Peabs förmåga att förmå förstagångsköpare att skuldsätta sig maximalt för att köpa dyra bostäder...

ECB sänker styrräntan till 1,25%, vilket nog sätter ökat tryck "nedåt" för Riksbanken.

Slutligen så varnar kreditsbetygsfirman Fitch för de låga boräntorna i Sverige.

onsdag 2 november 2011

Acceptpris inte lägsta nivå

Svensk Fastighetsförmedling säger till Metro att "prutmånen är stor på acceptpriset" och "av 150 lägenhetsförsäljningar i centrala Stockholm hamnade slutpriset under acceptpriset i var tredje bostadsaffär".

Det är väl egentligen knappast en nyhet att man alltid kan pruta / diskutera priser på det mesta, inkl. bostäder, vad utgångspriset än kallas. Vidare, oavsett om man kallar något "budstart", "acceptpris" eller något annat så är det till slut det pris som säljare och köpare kommer överens om som i slutändan räknas. Ett bostadsköp är för de flesta den största affär man gör i livet, och självklart måste köparen sättas sig in i vad som är rimligt att betala. Men, man kan tycka och tänka kring benämningen och betydelsen av "acceptpris" - huvudpoängen tycker jag är att det är bra att man hittat en bättre start att diskutera priset från (t.ex. att pruta på).

Tillägg: En läsare anmärker helt korrekt att det inte är "acceptpris" som används utan "accepterat pris".

Bloggens läsare kring hur stort prisfallet blir

Nu stängs undersökningen kring vad ni tror respektive hoppas på att prisutvecklingen blir framöver de närmaste två åren. De flesta tror på ett fall med ca -15% till - 35%, medan en majoritet hoppas på ännu större prisfall. Hela 40% hoppas på ett prisfall på mer än 55%.

I nedanstående graf har jag plottat in era åsikter som en extrapolering i SCB:s småhusbarometer.

Nu är nog bloggens läsare knappast representativt för hela bostadsmarknaden, men helt klart är det så att de allra flesta förväntar sig fortsatt prisfall. Då förväntningar torde vara en tung faktor som påverkar utvecklingen är det knappast att sticka ut hakan att tro att det kommer utvecklas fortsatt nedåt.

måndag 31 oktober 2011

Trender på sökord som prisutvecklingsindikator

I augusti läste jag en artikel i The Economist där de ställde en fråga till läsarna kring alternativ till deras Big Mac index. De sökte andra typer av tumregler kring hur man kan följa konjunkturindikatorer (t.ex. hur många kranar ser du från en given plats, hur många lastbilar står på utanför fabriken på Scania i Södertälje o.s.v.). Ett förslag som kom upp var att tracka hur många som söker på Google efter "gold price".

Jag kom att tänka på denna artikel när en läsare kommenterade om den psykologiska faktorn kring hur bostadspriserna utvecklas och provade lite olika bostadssökord på Google Trends. De uppenbara som "bostadspriser" m.m. får man inte tillräckligt med träffar på, men däremot får man en intressant graf kring sökordet "hemnet". Kika på den grafen - är den inte lite lik hur huspriserna utvecklas? Får testa att göra en korrelation mellan den och bostadspriserna. Man kan också fundera på varför folk söker på Google efter hemnet istället för att bara mata in webadressen...

Någon läsare som hittar ett annat lämpligt ord att använda? Kan man hitta något ord som skulle kunna vara kopplat till "mindset" hos bostadsköpare och därmed skulle kunna agera indikator?

söndag 30 oktober 2011

Faktorer som påverkar bostadspriserna framöver

Mitt senaste inlägg innehöll en kort sammanställning av de argument som brukar föras fram som bevisföring för resp. emot att vi har en bostadsbubbla. Som en läsare kommenterade finns det också ett antal faktorer som drivit upp priserna senaste årtiondet. Cornucopia har ett utförligt inlägg kring dessa engångseffekter, läs det om ni inte redan gjort det.

Om vi istället blickar framåt, vilka faktorer tror ni läsare kommer ge nedåtgående tryck (sjunkande priser) respektive uppåtgående (ökande)?

Potentiella faktorer som trycker ned priserna:
  • Svårare/dyrare för bankerna att låna vilket gör att de kommer att dra åt kreditkranen
  • Högre räntekostnader
  • Potentiellt införande av amorteringskrav
  • Potentiellt ännu högre krav på kontantinsats (bortom 15%)
  • Lågkonjunktur med medföljande ökad arbetslöshet och lägre inkomstökningar
  • Psykologiska effekter - ändrad inställning att bostadspriser inte alltid ökar
Potentiella faktorer som trycker upp priserna (minskar fallet):
  • Extremt låga styrräntor i ett försök från Riksbanken att "hjälpa igång" ekonomin
  • Ökad efterfrågan givet av att fler behöver boende. Notera att denna faktor inte är det som drivit upp priserna historiskt (priserna har ökat rejält även i avfolkningsorter), men prisfallet skulle nog vara ännu större om antalet säljare vida översteg antalet köpare.
  • Ev. statliga ingripande vid rejäla prisfall. Se t.ex. Federal Housing Finance Agency i USA.

Som sagt, vore intressant att höra vad ni läsare har för ytterligare faktorer som ni skulle vilja komplettera listan med ovan.

lördag 29 oktober 2011

Kort sammanställning av argumenten för och emot en bostadsbubbla

I diverse kommentatorsfält debatteras ofta kring om vi har en bostadsbubbla eller ej. Epitet som hyresmupp, BLT, "stå kvar på perrongen - tåget gått" med mera kryddar inläggen. Till exempel har ofta nyheter kring bostadspriser de som har mest kommentarer på DI.se.

I detta inlägg tänkte jag bara väldigt kort summera de främsta argument som brukar föras fram av för respektive emot" att vi har övervärderade priser på bostäder. Avsikten är att framöver att analysera respektive argument.

Huvudargument för en bostadsbubbla:
  • Priserna jämfört med KPI, BNP och årsinkomster 
  • Skuldsättningsnivå i relation till årsinkomst
  • Pris-hyra kvoten ("Price-to-rent")
  • Pris på ett begagnat hus i relation till vad det kostar att bygga nytt
Huvudargument mot en bostadsbubbla:
  • Boendekostnad som del av disponibel inkomst
  • Mindre inslag av spekulation i Sverige än i vissa andra länder
  • Bankerna gör kreditprövning och säkerställer att det finns marginaler när nya bostadslån tas
  • Hushållens finansiella tillgångarna i jämfört med skulder
  • Lågt bostadsbyggande
Har jag i denna korta sammanställning missat något vanligt argument? Kommentera gärna, så uppdaterar jag denna lista för att återkomma med analys.

fredag 28 oktober 2011

Månadskostnader vid prisnedgångar

Under de åren när bostadspriserna steg och steg kunde man ibland höra kommentarer från folk som sålde sin bostad och sa att de i princip "bott gratis" tack vare att de sålde till ett högre pris än de köpte. Det kunde absolut vara så i en del av dessa fall, men för att realisera det så krävdes det att man i gick ur marknaden. Om man använde prisstegringen för att köpa en ännu dyrare bostad (som då också hade stigit) så blir det svårt att hävda att man bott gratis.

Jag tänkte illustrera det omvända scenariet nedan. Ponera att du köpte en BRF för 2 MSEK och sedan säljer den 4 år senare, vad blir den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutveckling?

Antag att lånet var på 1,8 MSEK, en genomsnittlig ränta på 3,5% och en BRF-avgift på 4000 SEK/månaden. Månadskostnaden för avgift (efter skattereduktion) och lån blir då 7675 SEK/månaden.

Den fiktiva månadskostnaden vid olika prisutfall (från +20% till olika stora prisfall) är illustrerade nedan.
I exemplet ovan har man bott "gratis" under de fyra åren vid 20% uppgång. Men det omvända gäller naturligvis också, om priset faller 20% från inköpspris så har "månadskostnaden" dubblats. En 30% prisfall skulle ge en "månadskostnad" på 20 000 SEK i månaden...

torsdag 27 oktober 2011

Några snabba nyheter från dagen som gått:

Riksbanken lämnande styrräntan orörd, men sänkte prognoserna "...avvakta med ytterligare höjningar till en bit in på nästa år". Räkna dock inte med att detta skulle betyda billigare bolån i det korta perspektivet, då tuffare kapitaltäckningskrav troligtvis kommer driva upp kostnaderna för bankerna och därmed kunderna.

Ökningen i utlåningstakten fortsätter att minska på totalen för alla typer av lån, dock var det främst icke bostadslån som stod för minskande ökningstakt i september från augusti.

Appropå mitt tidigare inlägg om att förhandla räntan, SEB slår på trumman om att de inte höjt sina marginaler och tar marknadsandelar. Ha det i åtanke när ni lägger om lånen eller omförhandlar om rabatter, tänk dock på att se helheten och alla kostnader, inte bara vilken räntenivå ni lyckas förhandla fram.

Slutligen så har SKOP undersökt hushållens förväntningarna på bostadspriserna. Bland annat är det 32 procent som tror att villapriserna är lägre om ett år 30 procent tror att de blir högre. För BRF:er är motsvarande siffror 34 procent för lägre och 29 procent tror att de blir högre. Själv är jag mest förvånad att det är så pass många som tror på ökade priser. Ganska distinkt skillnad mot bloggens läsare(se undersökningen till höger). Tesen är väl att ni läsare är betydligt mer insatta än gemene man i utvecklingen och den förändring som skett de senaste månaderna.

onsdag 26 oktober 2011

Prisnedgångens effekt på skuldsättningsnivåer

Ny marknadsrapport från Bostadskreditnämnden släpptes idag. Den har redan genomlysts och kommenterats hos Cornucopia ordentligt. En spaning dock är att om man gör en högst ovetenskaplig "back of the envelope" beräkning givet att de flesta av er för närvarande gissar på kring prisutveckling på cirka -25% (se enkät till höger) på 2 års sikt. Applicera detta på det data som finns i BKN rapporten kring ungefärliga marknadsvärdet av alla bostäderna som har lån (idag 3036 miljarder), total skuld (2100 miljarder) och genomsnittlig amortering på 1,2% så blir effekten:
  • Marknadsvärde av bostäder med lån med 25% nedgång ca 2277 miljarder
  • Lånen blir efter amortering ca 2050 miljarder.
  • Ny skuldsättningsnivå ca 90%
D.v.s. en genomsnittlig skuldsättningsnivå som börjar bli jobbig för många. Betänk då också att det kommer finnas massor av hushåll som har en högre skuldsättningsnivå än genomsnittet. Ser även ännu mörkare ut (i genomsnitt) för de som sitter med BRF (högre belåningsgrad idag för de som har skulder, lägre genomsnittlig amortering ...). Notera att ovanstående är beräknat på både villor & BRF sammanslaget.

Om vi gör ovanstående ovetenskapliga beräkningar för ett antal olika prisnedgångsscenarier ser vi att det blir väldigt svårt läge vid ännu större prisfall...


Fler tror på fallande bostadspriser enligt Erik Olsson

På samma tema som undersökningen som just nu pågår ute till höger i bloggen, så rapporterar fastighetsmäklaren Erik Olsson att fler boköpare tror på fallande priser framöver (notis i DI). 66% av de tillfrågade tror på fallande priser de kommande 12 månaderna. I augusti var denna siffra 55% och i april 39% (enl. info på Erik Olssons hemsida), d.v.s. en rätt rejäl omsvänging.

måndag 24 oktober 2011

Undersökning - Hur tror respektive hoppas du att bostadspriserna utvecklas?

Tänkte pejla av läget bland bloggens läsare kring vad dels hur de tror (gissar) att bostadspriserna kommer utvecklas på 2 års sikt samt vad de hoppas på. Notera alltså två olika frågor ute till höger.

Vad man hoppas på beror ofta på vilken situation man befinner sig i (t.ex. inne i eller ute ur marknaden, byte upp eller ned inplanerat) men kanske även på om man ser till det "bästa" för en personligen vs. samhället i stort.

Kommentera gärna er gissning samt motivera varför ni hoppas på en viss utveckling.

Tillägg: För att vara specifik och få jämförbara svar, svara på enkäten utifrån vad ni tror om utvecklingen för villapriser i riket.

Att förhandla räntan

Dagens Industri hade i helgen en artikel om hur medlemmarna i en BRF kan minska sina kostnader genom att skifta föreningens lån till medlemmarna, för att dessa senare ska kunna utnyttja ränteavdraget.

Ett snabbt sätt att sänka kostnaden som vi BLT:ar redan borde gjort är att förhandla räntenivåerna med lånegivaren (normalt med din personlige rådgivare säljare). Man skulle kunna tro att "alla" redan gjort detta, men frågar man runt verkar det mot alla odds finnas en del som inte har gjort detta, alternativt bara gjorde det i samband med nytecknande av lån och sedan låtit det falla i glömska.

Detta är något för alla låntagare att se över då och då och spela ut bankerna mot varandra så mycket det bara går. Det är dock viktigt att inte stirra sig blind på den lägsta räntenivå som erbjuds, utan tänk TCO - "Total Cost of Ownership". Sätt ihop ett Excel-ark eller motsvarande med din totala situation och de avgifter som de olika bankerna skulle ta ut mot dig om du vore kund hos dem för att se vilken helhet som blir bäst för dig. Var aktsam för saker som "låser" dig mot banken och som därmed sätter dig i en sämre förhandlingssits när det är dags för omförhandling. Bäst är oftast att kunna ha maximal möjlighet att flytta.

Nedan listar jag några exempel på parametrar att titta på:
  • Kortavgifter, avgifter för Internetbank m.m.
  • Hur mycket banken vill att du ska spara hos dem som motkrav och vad villkoren är för det sparandet:
    • Villkor för ev. sparande på konto (räntenivåer, hur länge låser man in pengarna, ev. avgifter)
    • Villkor för kapitalförsäkringar, aktiedepåer o.s.v. (avgifter, kolla speciellt på hur länge du låser upp pengarna i kapitalsförsäkringen. Som exempel, på SEB kostar den 2% om man tar ut pengarna innan 5 år och på SHB är den 1% eller minst 500 SEK innan 5 år. Jämför detta mot nätmäklare...).
    • Utbud vad gäller fonder m.m.
  • Hur länge ränterabatten gäller (kolla även för lån på längre löptider, gäller den förhandlade nivån hela tiden?). Tydliggör också vad som händer när rabatten löper ut.
  • Utvärdera "helhetskund" hos en bank vs. att lägga vissa delar hos t.ex. nätmäklare som Avanza och Nordnet.
  • Fråga runt i bekantskapskretsen inför en förhandling för att se vilka nivåer andra kommit ner i. Läs även på Comboloan för att bilda dig en uppfattning. Kom dock ihåg att det gäller att få lägsta kostnad för helheten, inte bara lägsta möjliga räntenivå.
  • Vad räknas rabatten mot? Bankens listpris minus rabatten, eller t.ex. som SEB utifrån deras "upplåningskostnad" + marginal. Förr var det vanligare/lättare med det mer renhåriga STIBOR + ett givet påslag.
En del väljer att diversifiera löptiden på lånen (t.ex. att ha en del av lånen på 1 år och en del på 3 år) i syfte att undvika att sitta med en omläggning av hela lånet i ett ev. högränteläge. Nackdelen återigen är att du sitter i en dålig förhandlingssituation när det första lånet löper ut och ska omförhandlas.

Finns även exempel på bolåneklubbar, där flera person gått ihop för att få större tyngd vid förhandlingen. Har ej provat något sådant själv, så jag kan inte uttala mig om detta djupare.

Slutligen, om din nuvarande långivare inte ger bäst förslag så byt! Det är faktiskt inte så krångligt (har själv gjort det).

Någon läsare som har ytterligare tips inför en förhandling? Vore även intressant att höra om den mer restriktiva hållningen till utlåning från bankerna minskat deras intresse att ge sig in i förhandlingar om räntenivåer?

Till sist, lyckas du sänka din ränta så är det ett utmärkt tillfälle att öka din amorteringsnivå ;-).

söndag 23 oktober 2011

Passning från Bobubbla? - Inlägg från Liberalerna "Det är ingen bostadsbubbla i Sverige"

Blogg-grannen Bobubbla? passar på att hälsa välkommen och tipsa om följande inlaga från Tankesmedjan Liberalerna "Det är ingen bostadbubbla i Sverige". Det framgår inte i inlägget vilken nivå på prisjustering som de gissar på framöver (för det är det vi alla gör, gissar, mer eller mindre välgrundat). Framgår faktiskt inte om de tror på fortsatt prisrally uppåt eller nedgång.

Huvudpoängerna de tar upp som argument mot prisbubbla är att belåningsgraden för nya lån till småhus i snitt är 68% samt att låntagarnas betalningsförmåga är god. I det senare pekar de på Riksbanken (antar att de menar senaste rapporten kring Finansiell Stabilitet från maj/juni). Där skriver Riksbanken bl.a. att  "Trots att hushållen är högt skuldsatta har de i allmänhet god betalningsförmåga" samt "Hushållens betalningsförmåga kommer sannolikt att vara god också framöver. Sysselsättningen väntas öka och inkomsterna förväntas stiga, vilket gör hushållen mindre sårbara."  Vidare görs jämförelse med Danmark (som har haft fallande bostadspriser) där man säger "Låntagarnas betalningsförmåga är överlag god men är svagare i Danmark. Det beror på att återhämtningen i den danska ekonomin går långsamt ...".

En fråga man kan ställa sig i detta sammanhang är om vi fortfarande tror (gissar) att sysselsättningen kommer att öka framöver i Sverige?

"Bostadskarriär" - prisuppgångar har även negativa effekter

I bostadsprisdebatten får man ofta intrycket av att de allra flesta av oss BLT:ar hoppas på ökande priser så att man kan göra s.k. "bostadskarriär". Självklart är det så att om man är inne i marknaden och sedan gör en exit så smakar det mumma med prisuppgångar. Men, i den intermediära situationen när man ska "byta upp sig" så kan en effekt av prisuppgångarna bli att man sitter med högre lån i slutändan (trots att man gjort "vinster").

Låt oss utgå från följande fall:
En familj går in i marknaden år 1 på en bostad som då kostar 1 MSEK. "Slutmålet" (det större boendet) kostar samma år 4 MSEK och en mellanlägenhet kostar 2 MSEK. År 3 byter familjen till mellanlägenheten och år 6 till "slutmålet".

Jämför två scenarier
  1. 20% prisuppgång mellan år 1 och år 3 och 20% upp igen år 3 till 6.
  2. Ingen prisuppgång
Antag vidare:
  • Familjen amorterar el. sparar 200 kSEK mellan varje bostadsbyte i båda scenarierna (totalt 400 kSEK)
  • Insatsen i första lägenheten är 100 kSEK
  • Prisuppgångarna är samma i procent för alla bostäder 
Effekterna på bostadspriserna i scenario 1:
Det vill säga att år 3 när familjen köper mellanlägenheten kan de sälja sin lägenhet för 1,2 MSEK och "mellanlägenheten" kostar 2,4 MSEK. De har gjort en reavinst på 200 kSEK som de kan stoppa in i den nya boendet. Dock kostar det nya boendet 400 kSEK mer än det gjorde år 1...

Slutresultatet för respektive scenario blir som följer:

I prisuppgångsfallet kommer familjen sitta på ett lån på 4 580 000 SEK att jämföras med ett lån på 3 500 000 SEK i scenario 2. Däremot så finns har de i uppgångsfallet en icke-realiserad vinst på 680 000 SEK att glädjas åt om de går ur marknaden. Tills de går ur marknaden får de betala högre räntekostnader på det större lånet ...

I det förenklade fallet ovan har jag ej tagit hänsyn till kostnader för att uppskjutning av reavinstskatter, kostnader för att byta lägenhet o.s.v.

Det finns säkert andra aspekter jag missat, men huvudpoängen är att prisuppgångar långt ifrån är enbart positivt för alla de yngre bostadsägare som avser flytta till större någon gång i framtiden.

lördag 22 oktober 2011

Engagerande kring bostadsbubbla hos Cornucopia - komplettering med hyresutveckling

Bloggen Cornucopia? har ett inlägg kring bostadsbubblan, med mycket engagemang i kommentarsfälten. Läs det, inklusive kommentarerna. Som synes i det datat han visar har villapriserna stuckit ifrån relationen till KPI, disponibel inkomst och BNP i slutet av 90-talet.

Min enda komplettering är en jämförelse av hur villapriserna utvecklat sig jämfört med hyrorna, se fig. nedan. Datat är från SCB, och tyvärr finns inte hyresprisutveckling i en sammanhängande serie äldre än 2003.


Tilägg: En läsare poängterar att trots ökande priser så har boendeutgifterna som procent av disponibel inkomst sjunkit 2004-2009 enligt data från SCB.

onsdag 19 oktober 2011

SBABs Mäklarbarometer - Mäklarna verkar vara systematiskt fel ute i sina prognoser

SBAB publicerar idag sin senaste mäklarbarometer som estimerar en nedgång på 1% resp 1,5% för Sthlm och Malmö, emedan Göteborg estimeras ligga still. Som alla estimat är det fråga om mer eller mindre kvalificerade gissningar, i detta fall är de som gissar mäklarna. Hur bra är de på att skåda framtiden?
 
Det är första gången som de publicerar ett framåtriktat estimat, så det går inte för oss läsare ur detta data att se hur "rätt" de haft ur ett historiskt perspektiv. Däremot finns det en intressant kommentar under Fakta om Boprisprognosen enligt nedan (fetstil markerad av mig)

"I Boprisprognosen används mäklarnas förväntningar om prisutvecklingen för det kommande kvartalet, i form av nettotal, som en ledande indikator för att prognostisera den kvantitativa prisutvecklingen. Mäklarnas förväntningar om prisutvecklingen för det kommande kvartalet avviker på ett delvis systematiskt sätt från det utfall de senare rapporterar i den följande enkäten.  Boprisprognosen har hänsyn tagits till detta samband mellan utfall och prognos i mäklarnas svar om försäljningspriserna för att prognostisera utvecklingen av bostadspriserna."

Det vill säga SBAB har tillgång till data för att kunna se hur rätt ute mäklarna varit och justerat för detta. Märklarna verkar systematiskt vara fel ute (t.ex. alltid fel åt ett visst håll med en viss marginal). Givet det man känner till om mäklare kan man ju gissa att de är för optimistiska ;-).

måndag 17 oktober 2011

Småhusbarometern från SCB för september

SCB släppte idag Småhusbarometern t.o.m. september. Deras titel trycker på att priserna är svagt stigande. Under tredje kvartalet 2011, jämfört med andra kvartalet, steg småhuspriserna med nästan 1 procent på riksnivå. Det vore intressant att se siffrorna för omsättning (tesen är att det är fallande omsättning då köpare och säljare har svårt att mötas, men att det inte slagit in på prisnivåerna med kraft ännu). Vid en hastig titt på datat ser det ut som att volymen fallit kraftigt, men senaste månadens är alltid mycket preliminära.

Källor med prisinformation och statistik

Få saker engagerar på di.se på samma nivå som artiklar kring bostadspriser. Detta inlägg avser täcka de olika källor som finns till prisinformation och statistik.

Man kan kategorisera de existerande källorna på flera sätt, här har jag valt att dela upp dem på de som innehåller sammanfattande statistik (ej möjligt att identifiera enskilda objekt) vs. de som som listar separata objekt. Vid ett köp och säljtillfälle är det oftast den senare kategorin man vill åt.

Sammanfattande statistik
  • Mäklarstatistik. Täcker 70% av BRF och villaförsäljningen. Presenterar snittpriser och tar därmed inte hänsyn till andra prisdrivande faktorer (t.ex. kvalitén, läget)
  • Valueguard KTH. Använder rådatat från Mäklarstatistik, men bygger ett index som tar hänsyn till prisdrivande faktorer. Därmed är denna statistik mer relevant när det gäller att studera pristrender. Cornucopia har ett bra inlägg som beskriver detta.
  • SCB. Denna statistik är komplett vad avser småhusförsäljningar (även de som inte går via mäklare), men innehåller en fördröjning då det inte är kontraktsdatum som registeras utan efter köpebrevet. Normalt en eftersläpning på ca 2 månader.
  • Hemnet. Har en statistikdel som täcker snittutgångspriser
  • Lasse Kongos bostadstracker. Statistik från en delmängd av de mäklade BRF:erna i Sthlms innerstad. Verkar dock vara av tvivelaktigt kvalité, kika t.ex. på omsättningskurvan för vecka 40 vs. 39 under 2011. Vart har fallet i v 39 tagit vägen i v 40 siffrorna?
  • Bostadsdata.se. Statistik från Stockholm. Saknar dock information om vilken typ och urval av data de presenterar...
  • Hempris.se. Saknar även här information om vilket urval det är på datat de presenterar. 
Enskilda objekt
  • Slutpriser. Följer priser på mäklade BRF:er. Återigen har Cornucopia ett inlägg om denna källa.  
  • Booli. Detta är en av mina favoriter då de har kontraktspriser för villor, baserade på lagfarterna. Enda nackdelen som jag ser det är att det är en viss eftersläpning (kontrakt vs. lagfart) och att man inte ser när kontraktet skrevs.
  • e-bud. Egentligen en tjänst från Handelsbanken för registrering av bud, men man kan även söka på sålda objekt. Täcker bara vissa mäklare.
  • Värderingsdata. Mot avgift kan man köpa detaljerad information om försäljningar gjorda.

Har jag missat någon bra källa? Kommentera i så fall, så uppdaterar jag listan ovan.

Tillägg: Lagt till bostadsdata.se samt hempris.se efter tips från läsare. Tackar!

söndag 16 oktober 2011

30% ned - möjligt scenario?

I mitt förra inlägg skissade jag på hur olika prisutvecklingar kan slå på möjligheten att "byta upp sig". Slutsatsen var att det vid justeringar på 20-30% blir jobbigt givet de antaganden som gjordes. Frågan blir då naturligtvis: Är en sådan nedgång trolig? Ingen vet naturligtvis exakt hur prisutvecklingen kommer te sig framöver. Skulle dock vilja tipsa om The Economist housing price index som noterar att i Sverige så är priserna på att äga övervärderade till 35% om man jämför med det historiska ration mellan huspriser och hyror...

Upp och nedgång

Det brukar debatteras i kommentarsfälten på di.se och på diverse bloggar kring vem som tjänar på ökade priser på bostäder och det brukar landa i att det är bankerna (som alltid är vinnare) samt de som gör en exit ur marknaden. Just när man går i och ur i marknaden blir viktigt i detta sammanhand.

Eftersom vi framöver kommer vilja "byta upp oss" till något större någon gång i framtiden så ser jag gärna något sjunkande priser. Om man med Valueguard KTHs index kollar vad det låg på när vi gick in i marknaden (tidigt 2007) jämfört med nuläget är det fortfarande upp en del, så än finns det fallhöjd för den som gick in 2007 (se figur).


En av utmaningarna vid fallande priser för alla oss BLT:ar som avser flytta till större är att det måste finnas pengar till kontantinsats på det större boendet. Låt oss kika på några scenarier som utgår från följande situation. Låt oss säga att lägenheten köptes för 2 MSEK med 200 kSEK i kontantinsats. Vidare, antag att lägenheten armorterats med 100 kSEK, så att lånet nu är 1,7 MSEK Låt oss vidare kalkylera att det vid försäljning och köp av ny bostad utgår ca 50 kSEK i mäklaravgifter & kostnader vid flytt och att det finns ca 200 kSEK i sparade medel. Givet 15% kontantinsats, vad blir pristaket på en ny större bostad vid olika försäljningspris på existerande lägenhet? Se figur nedan.


Som ni ser går det relativt fort att blåsa bort alla möjligheter att köpa en ny bostad vid nedgångar, trots att man både armorterat och sparat. D.v.s. nedgång är bra för den som ska byta upp sig (resulterar i mindre lån på den större bostaden) - så länge som man har pengar till kontantinsatsen.


Bloggens framtida fokus

Bloggen kommer att behandla den situation vi för nävarande befinner oss i med övervärderade bostäder (aka bobubbla). Det finns ett par bra bloggar på detta tema, t.ex. Cornucopia och Bobubbla?. Denna blogg kommer dock, till skillnad från de ovan nämnda, vara skrivna utifrån ett bolåntetorsk (BLT) perspektiv. Vi  köpte nämligen en bostadsrätt (aka "klubbmedlemskap i BRF") på toppen 2007 (eller nära toppen, kommer återkomma till det).

Lite bakgrundshistoria att utgå från:
År 2007 skulle vi flytta till "den stora staden" Stockholm från en svensk mellanstad. Vi kom från en hyresrätt och som sig bör på den tiden gick det till ungefär så här
  1. Mängden sparmedel vi hade lyckats skrapa ihop räknades (ca 200 000)
  2. Kontroll med banker hur mycket vi kunde låna maximalt. Då var det oftast en kontantinsats på 10% som gällde, därmed sattes vår pristak till ca 2 MSEK. 
  3. Börja jaga BRF:er i storleken 60-80 kvm "så nära stan man kunde för det givna pristaket". I vårt fall landade vi i Solna. 
  4. Efter kikat på X antal visningar och deltagit i en del tokbudningar så "vann" vi till slut en budgivning.
Det har runnit en del vatten under broarna sedan inflytt, och vi är numera ett 30+ par med barn som om ett tag framöver kommer börja bli trångbodda och vilja byta upp sig till något större. Därmed har jag intresserat mig i ämnet bostadspriser och har beslutat att filosofera kring detta i denna blogg.