onsdag 30 november 2011

Ingves kring ev. ytterligare systemriskförebyggande åtgärder

DI har en artikel om Stefan Ingves uttalanden på ett seminarium arrangerat av Fastighetsvärlden. Han konstaterar att skuldsättningen växt snabbare än inkomsterna, vilket inte är hållbart i längden. Samtidigt pekas på den utredning som Riksbanken gjort där de kommit fram till att man historiskt kan förklara prisutvecklingen med fundamentala faktorer som god inkomstutveckling, låga realräntor och lågt byggande.

Jag var inte på seminariet, men läser man artikeln får man känslan av att Stefan flaggar för att ytterligare "systemriskförebyggande åtgärder" (i tillägg till bolånetaket), kan komma framöver. Eller smaka på t.ex. denna formulering appropå skuldsättninggraden:
"... Detta gäller inte på ett kvartal, sex månaders eller ett års sikt, utan frågan är om kurvan böjer av av sig själv eller om det krävs det ytterligare åtgärder"

Frågan är dock om det kommer behövas några sådana åtgärder i det korta perspektivet, givet den nuvarande prisutvecklingen och hur den påverkar viljan att öka skuldsättningen ...

tisdag 29 november 2011

DI: Boprisfallet större än Mäklarstatistiken och Valueguard visar?

DI har en artikel med en titel som drar kommentarer - Boprisfallet större än statistiken visar. Poängen är att mäklarstatistiken bara visar snittpris, men tar inte hänsyn till vilken typ av objekt som sålts (om bara dyra objekt har sålts så ser siffrorna bättre ut än vad de borde vara, och tvärtom om bara sunkiga objekt sålts). Tesen några av intervjupersonerna tar upp är ner ca 10%, inte det som mäklarstatistik visar "...villapriserna i Stockholms län gått ned med 4 procent de senaste sex månaderna och 2 procent de senaste tolv månaderna. Samtidigt har bostadsrättspriserna gått ned med 3 procent på sex månader".

Valueguards statistik ska justera för vilka objekt som sålts, och deras siffror är inte heller nere på de nivåerna vad gäller sjunkade priser. Där är det på 3 mån basis i Sthlm ner 2,4% för BR och upp 0,3% för villor.

Vore intressant att se vad denna diskrepans skulle kunna bero på. Är intervjupersonernas "gut feeling" fel, eller kan det vara något lurt med det datat som Valueguard bygger på (främst mäklarstatistiken)?

Tillägg: Eller är det ett sätt för mäklarrepresentanterna att få ner säljarnas förväntningar och därmed få dem att närma sig köparna (och därmed få upp avslutsvolymerna, vilket är det de lever på)?

På annat håll noteras att bostadspriserna steg i USA under september med 0,9%.

söndag 27 november 2011

DIs makropanel - minskande räntor och mindre priskorrigering

DIs makropanel rapporterar att även om Riksbanken sänkar styrräntan så kommer boräntorna inte följa med i samma takt. Panelen består av Tomas Pousette på SBAB, Nordeas Annika Winsth och Länsförsäkringars Marie Giertz. En sänkning med 1%-enhet bedömer de ge 0,5-0,75%-enheter sänkta boräntor. De ser dock inte ett rejält ras i bostadspriserna framöver (bara om arbetslösheten stiger rejält), även om det blir en priskorrigering.

Ser dock ut som att Tomas Pousette har ändrat sig sedan SBABs senaste rapport, han ser nu negativ utveckling närmaste kvartalen - eller hur tolkar ni nedanstående?
"Tomas Pousette framhåller att räntesänkningar trots allt ger ett visst stöd för bostadsmarknaden, liksom att utbudet av nybyggda bostäder nu stryps i snabb takt. Men det hindrar inte priserna från att backa på kort sikt, anser han. De närmaste kvartalen tror jag att det kommer att vara en fortsatt negativ utveckling. Även om prisfallen inte är jättestora är tendensen nedåt”

lördag 26 november 2011

Har ska en BLT agera?

Flertalet av bloggens läsare hyr eller äger skuldfritt. Men för oss som äger med skuldsättning kan man fundera på hur man bör agera framöver, när prisfallet nu har pågått ett tag det är svårt att sia om framtiden. Hur ska man t.ex. se på riskerna?

Nedan tänkte jag ta på mig foliehatten och filosofera lite kring detta från mitt egna perspektiv. Se det dock absolut inte som en rekommendation kring hur just du ska agera - tänk själv! Vore däremot intressant att höra läsarnas tankar och se om ni har några tips på lager.

Sälja och flytta till HR?
Ur ett strikt ekonomiskt perspektiv är detta ett val om man tror på fortsatta prisnedgångar (så länge prisnedgången tros vara större än flyttkostnader + ev. mäklaravgifter samt vad skillnaden i löpande kostnader blir). Beror naturligtvis även på hur länge man tänkt äga sin nuvarande bostad. Nu är verkligheten inte bara en strikt ekonomisk fråga dock. Vår situation med boende i Solna/Stockholm gör att det blir utmanande att hitta hyresrätter utan att behöva flytta barnen från dagis m.m. För oss är detta alternativ inte aktuellt just nu (en hel del "i-landsproblem" kopplat till detta, helt enkelt).

Amortera och spara
Har sagt det förr, ett sätt att minska risken att hamna i trubbel är att amortera. Speciellt viktigt om t.ex. omvärdering av bostäder blir aktuellt eller om ni vill/måste flytta inom en överblickbar framtid. Om det är så att det blir sänkningar på styrräntan som får genomslag på dina bolånekostnader (och inte äts upp av t.ex. bankernas ökande lånekostnader) - så är det ett bra tillfälle att öka amorteringen i samma grad som räntekostnaderna minskar.

Säkra inkomstflödet
Så länge man har råd att betala räntor och amortering till långivaren är tesen att man borde sitta relativt säkert. De flesta har säkert räknat på att man ska klara rejält högre räntor och fortfarande ha pengar kvar till mat o.s.v. Dock ser inte konjunkturen något vidare ut och en del varningslampor lyser, vilket antagligen kommer sätta sina spår i arbetslöshet (?). Har du räknat på hur mycket pengar du kommer ha kvar varje månad om du eller din ev. partner blir arbetslös (eller båda?). Har ni t.ex. inkomstförsäkring?
Det var några funderingar från mitt håll. Skulle vara intressant att höra hur bloggens läsare (ni som äger och har lån) resonerar kring er situation. Några tips att dela med er?

torsdag 24 november 2011

Swedbank: Stigande boindex under Q3

Swedbank rapporterar ökande boindex för tredje kvartalet. Boindex är 100 när hushållen använder 15 procent av förvärvsinkomsten före skatt till bolånekostnader:

"Boindex steg till 118,3 tredje kvartalet, från 114,1 andra kvartalet...

...gynnas husköpkraften av lägre bolåneräntor och småhuspriser, samt högre förvärvsinkomster. Hushållens inkomstmarginaler vid husköp är nu större än tidigare i år på 18,3 procent, men är fortfarande lägre än under 2009-2010 ...

... den svagaste husköpkraften finns i Stockholmsregionen, Helsingborg och Göteborgsregionen"

onsdag 23 november 2011

SBAB tror räntesänkningarna kommer bryta prisnedgången

SBAB skriver att de räknar med att styrräntan sänks till 1,75% i december och under våren successivt sänks till 1%. Enligt SBAB finns det inga hållbara argument för att inte sänka. De noterar även prisfallet som skett och den ökande mängd bostäder som är till salu:
"Bostadspriserna har minskat med 3 procent det senaste året. Utbudet av bostäder till salu är
stort och försäljningstiderna verkar ha ökat...


...Under nästan hela 2011 har antalet bostäder till salu varit högre än under motsvarande period 2008-10...

... Sammantaget är vårbedömning att de kommande räntesänkningarna från Riksbanken kommer att bryta prisnedgången men troligtvis inte genera någon större uppgång."


På annat håll så kan jag varmt rekommenderas Cornucopias inlägg och referens till artikel i Fokus

DI skriver även att accepterat pris kommer införas i hela Stockholm.

tisdag 22 november 2011

Stockholmspriserna på plats 21 enligt GPG

Tog en titt på Global Propety Guide för att se hur Stockholm (där priserna inte kan sjunka för det är så "unikt" - obs ironi) ligger till internationellt. Monaco ligger etta, med det facila priset snittpriset på 53 326 USD/kvm för en 120 kvm. Stockholm återfinns på plats 21, slaget av bl.a. Helsingfors på plats 13.

Bloggens läsare om sina amorteringar

Vi kan notera att bloggens läsare knappast är representativa för det svenska BLT-kollektivet. Jämför vi med vad SVT igår skrev om svenskarna amortering mot resultatet i enkäten till höger är det lite natt och dag över det hela. Cirka hälften av de svenska bolånekunderna har amorteringsfritt, medan det bara är ca 15% av läsarna som har mer än 100 år eller amorteringsfritt på sina bolån (har här bara räknat med de som uppgett att de har lån).

Ur ett svenskt perspektiv är det som är oroande är att de är de unga som har högst skuldssättningsgrad, samtidigt som känslan är att de är dessa som har minst amortering (p.g.a. annan inställning till lån?).

måndag 21 november 2011

Korta notiser - måndag

Mycket på gång idag!

SVT har vaknat till liv med ett gäng artiklar och rapporterar att i våras så varnade OECD för svensk bobubbla och att The Economist pekar på ca 40% övervärdering. The Economist indikator bygger dock på price-to-rent, vilket blir som diskuterat svårt på den svenska marknaden utan marknadshyror. Vidare har SVT artiklar om utvecklingen av de svenska bopriserna, låga amorteringskraven, Norman anser att vi inte har någon lånebubbla o.s.v. Sist men inte minst har Cornucopia en chatt kring bostadspriser på SVT. Kort sagt, SVT har vaknat!

SR rapporterar att Irlands bostadspriser backade 2,2% i oktober, största månadsfallet sedan våren 2009. Vidare har SR Kronoberg även ett artikel om fenomenet att vissa bostadsköpare ger sig i kast med att buda innan visning.

DI rapporterar om ökning av antalet sålda hus i USA (inte illa med en uppåtgående nyhet i allt detta). DI skriver vidare om ett ökande missnöje bland bolånetagarna enligt Svenskt Kvalitetsindex.

FI:s utvärdering av bolånetaket

I kommentarerna till förra inlägget kom en diskussion kring FI:s planerade undersökning av bolånetakets effekt. En kort undersökning gjordes i våras, och de skrev då att de skulle återkomma "under hösten 2011".
DN har under hösten varit i kontakt med FI där de bl.a. säger:

"Finansinspektionen, FI, kommer under hösten och vintern att genomföra en större utvärdering av bolånetaket.
Jonatan Holst, tf presschef på FI, tror att frågan om ökad bostads­segregering kommer att tas upp:
– Vi kommer att ha en bred ansats. Vi kan läsa ut mycket av uppgifter om vilka som fått krediter och på vilka grunder. Finansinspektionen planerar också att titta på marknaden för de betydligt dyrare blanco-lånen, lån utan säkerhet, som många befarar att hushåll tar till för att få ihop till kontantinsatsen.
– Vi har inte fått indikationer att det är särskilt vanligt, men det är något som vi troligtvis kommer behöva fånga upp i undersökningen, säger Jonatan Holst"

Framflyttat till vintern, helt enkelt.

I FIs senaste rapport (15:e nov) kring risker i det finansiella systemet hamnar bolånen på "mitten" i riskskalan. Här skriver man bl.a.
"Den 1 oktober 2010 införde FI ett allmänt råd om begränsning av lån mot säkerhet i bostad, ett så kallat bolånetak, för att bromsa utvecklingen mot allt högre belåningsgrader. Flera år med historiskt låga räntor på den svenska bolånemarknaden har påtagligt gynnat konsumenterna i rollen som låntagare, men också bidragit till en snabbt växande skuldsättning. Riskerna med hög skuldsättning och ökade belåningsgrader på bostäder är att konsumenter utsätts för stora risker om bostadspriserna viker nedåt. FI kommer under vintern 2011 att noga undersöka utvecklingen på bolånemarknaden och företagens tillämpning av bolånetaket. Undersökningen syftar till att följa upp effekterna av bolånetaket, beskriva utvecklingen på bostadsmarknaden samt att identifiera eventuella risker och sårbarheter i hushållens skuldsättning."

Ska bli väldigt intressant att se vad de kommer fram till...

söndag 20 november 2011

Omvärdering av bostäder?

Appropå mitt förra inlägg kring risknivåer. I en av kommentarerna i DIs artikel "Sverige lånar mest" står att läsa som följer:

"52. Samtidigt hör jag...

rykten från vissa delar av bekanskapskretsen att åtminstone en bank har börjat fundera på att göra omvärderingar av sina panter (bostäderna)- vilket kan leda till att en del av lånen omvandlas till blancolån med 10 års amorteringstid.
Börjar en följer alla andra efter, så funkar det väl i bankoligopolet Sverige.

Om det ligger någon sanning i detta blir det jobbigt för en del..
Något på gång?"

Nu är det knappast läge att dra några långtgående slutsatser av ett anonymt inlägg som refererar till rykten, men om detta händer kommer det bli svettigt för högbelånade hushåll och säkert ge prisfallet en rejäl ytterligare skjuts nedåt...

Hushållens ökande skulder - risknivåer

Ett inslag i SVT baserat på det BKN har framfört under en längre tid gav eko bland bloggarna, se t.ex. Cornucopia, Bobubbla och dave1bs.

På detta tema kan man fundera på sin egen risknivå. Som ni kan se i enkäten till höger har de flesta av bloggens läsare (i alla fall de som röstar i enkäten) ett hyresboende eller äger skuldfritt, och skiljer sig därmed från t.ex. bloggens författare. Jag har funderat lite kring olika sätt att se på sin risksituation för oss BLT:ar. Ett sätt skulle kunna vara att från sin totala skuld dra bort de sparmedel som finns, och sedan sätta denna "nettoskuld" i paritet med nuvarande estimerade marknadsvärde på boendet ("skuldsättningsnivå, netto"). Se konceptuell bild nedan.


Naturligtvis vill man ha så låg skuldsättningsnivå som möjligt, och det är denna parameter som ökar när priserna faller. Men vid en given skuldsättningsnivå (t.ex. 80%) är risken naturligtvis större om skulden är 2 miljoner än 1 miljon. Observera, detta är självklart inte de enda parametrarna som för att bedöma sin risksituation, men kan vara en bra start för att fundera på riskerna som finns på nedsidan.

Några funderingar kring detta från bloggens läsare?

lördag 19 november 2011

Pysvarning för Kinabubbla

E24 skriver idag om att priserna faller i flera av storstäderna i Kina (33 av 70 städer). Utan att vara expert på området har jag förstått att det i storstäderna finns ett inslag av spekulation i bostäder, där "alla" har förväntat sig stigande priser och därmed ibland köpt utan att avsikt att bo. För att motverka detta har det på sina håll  t.ex. införts regler för att familjer bara kan köpa max två bostäder. I samma artikel hänvisar man även till nya regler där man för det andra boendet måste ha minst 60% insats (det är vad jag kallar en handpenning det). För att komma runt dessa regler har det ibland gått så långt att man fejkar skilsmässa för att kunna köpa på sig fler boende.

Det brukar framföras att i Sverige så har vi ett lågt inslag av spekulation på bostadsmarknaden. Har inte sett någon data kring detta, men visst har man hört om exempel där man köpt lägenheter enbart i syfte att renovera (läs - måla vitt och byta kök), äga ett tag och sedan sälja till högre pris. Dock så torde dessa bara vara några få exempel - eller har någon läsare tips om mer information kring detta ämne?

Tillägg: Avser såklart att köpa extra lägenhet/hus utöver det man bor i, med syfte att spekulera på uppgång.

torsdag 17 november 2011

SCB småhusbarometer: Sjunkande småhuspriser i storstadsregionerna

SCBs småhusbarometer visar på att priserna i storstadsregioner sjönk mellan 1 och 3 procent under den senaste tremånadersperioden (augusti – oktober 2011), i jämförelse med föregående period (maj – juli 2011). På riksnivå var dock priserna oförändrade. Notera att SCB:s officiella fastighetsprisstatistik redovisas efter tidpunkten på köpebrevet, och därför släpar efter mot t.ex. Mäklarstatistik (och därmed även Valueguard).

Notera även volymen, som under de höstmånader som har relevant data har varit relativ stort om man jämför med våren. Återigen måste man betänka eftersläpningsfaktorn här, men det är ändå i mina ögon förvånansvärt höga siffror.

På annat håll, en artikel i Affärsvärlden rapporterar oväntat bra bostadsiffror från USA. Notera dock att bra i detta sammanhang betyder att byggandet sjönk jämfört med förra månaden, men det var ett mindre fall än väntat.

Slutligen, booli.se vann Internetworlds topp-100 pris i kategorin "Sveriges bästa söksajt"

onsdag 16 november 2011

Flertal svenskar ser inte sjunkande bostadspriser som ett problem

Fastighetsbyråns senaste undersökning visar på ungefär samma linje som SEBs boprisindikator, 42 % tror på sjunkande priser, 17 % på ökande och  41 % vara oförändrade på 6 månaders sikt.

Enkäten visar även att många inte ser det som oroande att priserna faller.
"På frågan ”Är du orolig för sjunkande bostadspriser” svarar 51 % att de inte bryr sig om prisutvecklingen. 23 % svarar nej och ser det som en möjlighet att byta upp sig till ett större boende. 14 % ser det som en möjlighet att komma in på marknaden. 12 % svarar ja på frågan för att de antingen skulle vilja höja sin belåning eller är oroliga för att få ihop kontantinsatsen när de ska flytta."

Min spaning är att detta verkar vara en nykter inställning till utvecklingen. Vad gäller kontantinsatsen vid flytt, se följande äldre inlägg. Den stora, breda utmaningen kommer dock vara när/om priserna har fallit kraftigare...

tisdag 15 november 2011

Korta notiser - tisdag

Idag kom Mäklarstatistik och Valueguard med ny data resp. statistik vilket genererade en hel del artiklar. Se bl.a. Cornucopia , DI (253 kommentarer!), Affärsvärlden, DN och Privata Affärer. Utöver generellt fallande priser så har även omsättningen sjunkit ordentligt jämfört med motsvarande perioder 2010 och 2009, men är fortfarande högre än krishösten 2008 (vad gäller bostadsrätter).

I vanlig ordning skiljer sig synen på prisutvecklingen mellan t.ex. BKN och Mäklarsamfundet:
"–Det är anpassningen mot lägre priser som har börjat nu, nedgången är ganska stor, säger Bengt Hansson, marknadsanalytiker på statliga Bostadskreditnämnden, till TT."

"Det är en tydlig nedgång i oktobersiffrorna. Vi har en ovanligt svårbedömd världsekonomisk situation. Först kom Grekland sedan kom Italien och seglade om. Osäkerheten är utbredd och det har lett till en avvaktande bostadsmarknad, säger Claudia Wörmann, analysansvarig hos Mäklarsamfundet.  ....
  ... jag blir inte jättebekymrad. Om man ska försöka vara optimistiskt så finns det positiva saker också. Dels har det inte rört sig jättemycket, det är inte tvåsiffrigt, dels är du ju många gånger både köpare och säljare i samma marknad, säger Wörmann."


På andra fronter, i skuldkrisens spår åker räntorna på statsobligationer upp i flera länder, se t.ex. artikel från DN

måndag 14 november 2011

Korta notiser - måndag

Realtid.se har en intervju med Fredrik Eklund, från mäklarfirman Eklund Stockholm New York. Känsliga bloggläsare varnas - det kan ge vissa reaktioner att läsa artikeln ;-).
 "Nu är priserna på Östermalm högre än i downtown och uptown i New York per Östermalm, vilket delvis beror på valutaeffekten"

E24 har en artikel kring ombildningen av hyresätter på Strandvägen.

Imorgon kommer Mäklarstatistik och Valueguard med ny data. I vanlig ordning är nog Cornucopia först ute och med vassast analys - håll utkik!

Glöm inte borta att ge input på den pågående undersökningen ute till höger kring hur mycket du amorterar.

söndag 13 november 2011

Köparnas förväntningar vid bostadsköp

Jag letade efter information kring det argument som ibland tas upp kring att folk på senare år skulle vara beredda att lägga mer av sin inkomst på boende. I samband med detta så sprang jag på en kandidatuppsats från KTH - Kandidatprogrammet Fastighet och Finans - med titeln "Bostadsbubblan - Köparnas förväntningar vid bostadsköp". Författarna, Emma Angser och Hanna Åkerwall, har gjort en intervjustudie med 16 personer i Stockholm i åldern 20-30 år kring hur de resonserar kring köp av bostadsrätt. Tänkte lyfta fram några av frågeställningarna och svaren:
  • De intervjuade är beredda att lägga ca 25-50% av sina inkomster på boende. En person svarade till och med upp till 70% (!)
  • Ca en tredjedel av de som köpt gick över sin förutbestämda gräns för vad boendet fick kosta. Anledningen var ofta budgivningsprocessen...  
  • Ingen ville göra en förlustaffär och ett flertal ser sin bostadsrätt inte bara som ett boende utan även en investering... Min spaning på detta är att eftersom detta är unga köpare som säkerligen ska/vill flytta till större så borde de betänka att prisuppgångar inte gagnar dem speciellt mycket
Till sist klipper jag in ett helt stycke från analysen som i min mening sätter fingret på den inställning som jag tycker mig ha upplevt (min fetstil):
"Det tycks finnas ett resonemang om hur mycket man klarar av att betala för ett lån varje månad, i form av räntebetalningar och amorteringar, i förhållande till sin månadsinkomst samt rutiner för beräkningar för vad som skulle bli konsekvenserna vid räntehöjningar på dessa stora lån. Det verkar råda färre diskussioner om eventuella konsekvenser om det skulle visa sig att lägenheten inte är värd så pass mycket som man köpt den för, trots att detta skapar oerhörda problem när man ska betala tillbaka sitt lån till banken om man inte amorterat mycket under innehavet. Detta kan bero på inställningen att priserna inte kommer att falla, utan alltid stiga på lång sikt, vilket verkar vara en gemensam inställning för många av de tillfrågade i denna studie."

Man ska inte dra för mycket slutsatser baserat på 16 intervjuer, men appropå "confirmation bias" så tycker jag ovanstående ligger väl i linje med min "magkänsla" kring hur unga människor tänker (tänkte?) kring bostadsmarknaden i Stockholm.

lördag 12 november 2011

Amortera mera!

I tidigare inlägg har jag visat på hur prisnedgångar påverkar skuldsättningsnivåer, vilket inte är någon munter läsning givet den svenska genomsnittliga belåningsgraden. Om man trivs i sitt boende och inte vill flytta så är det enda sättet att minska sin skuldsättningsnivå att amortera - vilket leder till frågan spara eller amortera. Svaret på det borde vara "både och". Varje hushåll ska naturligtvis ha en buffert för oförutsedda utgifter och händelser (sjukdom, arbetslöshet ...) och utöver det spara till framtida större konsumtionsköp (t.ex. bil). Men är man högbelånad ska man ha såpass mycket utrymme i ekonomin att man även amorterar ordentligt, för att minska risken framöver.

Visst kan en del säkert få bättre avkastning på pengarna i andra typer av investeringar än att amortera. Men frågan är hur många av alla högbelånade BLT:ar som garanterat kan slå genomsnittsräntan (minus skatteavdrag) över tiden?

Nivån på amorteringen brukar oftast uttryckas i hur lång tid (år) det skulle ta att återbetala hela lånet med en rak amortering (d.v.s. samma nivå på amorteringen varje år). T.ex. lån på 1 miljon, månatlig amortering på 5000 SEK ger amorteringstid på ca 16,7 år.

Veckans fråga får bli en undersökning bland läsarna kring vilken tid ni amorterar era bolån på (för er som har bolån)? Enkäten finns ute till höger. Kommentera gärna hur ni tänker kring er amortering.

Korta notiser

E24 har en artikel om hur finanskrisen 2008 drabbade de baltiska länderna och hur de utvecklats sedan dess. I de länderna sprack boprisbubblor och kreditbubblor under dessa år och för att komma på banan igen genomfördes mycket hårda åtstramningar.

Att marknaden för fritidshus varit sval på sistone är väl ingen direkt nyhet. DI har noterat att antalet fritidshus till salu i Åre samt Sälen-Malung är ungefär dubbelt så många som förra året. De har ringt runt till några mäklare i områdena, som bekräftar mindre omsättning. Dock har inte priserna sjunkit (enl. mäklarna), de som inte får sålt till det pris de vill ha skippar försäljningen och väljer t.ex. att hyra ut istället.

torsdag 10 november 2011

Långa försäljningstider och förväntan om fallande priser i Göteborg enligt SBAB Bank

I SBAB Banks Konjuktur och bostadsmarknadsrapport för Stor-Göteborg uppger mäklarna att de tror på fortsatt sjunkande priser, men i avtagande takt. De uppger att trots att de tror på fallande priser så är de i alla fall mindre negativa än mäklarna i Stor-Stockholm och Stor-Malmö.

Rapporten visar även på längre försäljningstider och mindre budgivning. Dock är det motsägelsefulla bud i rapporten, då några fel verkar ha smygit sig in (min fetstil):

"Ökande försäljningstider:
En minskande efterfrågan och ett snabbt stigande utbud har inneburit att tiden som ett hus eller lägenhet är ute till försäljning innan det är sålt har ökat minskat under 2011. Under det andra och tredje kvartalet har försäljningstiderna ökat markant. Tre fjärdedelar av Göteborgsmäklarna uppgav att försäljningstiderna sjönk under det tredje kvartalet, vilket nästan var i nivå med utfallet under finanskrisen 2008. ..."

Greklandskrisen triggar hårdare uppföljning av bostadspriser?

SvD skriver kring att den pågående Greklandskrisen kommer att trigga förändringar i EU-samarbetet där uppföljningen av resp. lands ekonomi kommer bli noggrannare, med syfte att undvika att hamna i krisliknande tillstånd. Ett område som artikelförfattaren Cecilia Skingsley tar upp är bevakning av om något lands bostadspriser utvecklas för snabbt.

In en annan artikel skriver SvD att de fallande bostadspriser kommer slå hårt på handeln. Konsumtion som drivits genom lån på bostaden tros minska och den osäkra omvärlden lägger sordi på konsumtionslusten.

onsdag 9 november 2011

Svårare att få låna till bostad i Danmark

Såg följande notis om utvecklingen vad gäller bostadslån och priser i Danmark. För "gemene man" har det blivit svårare att köpa en bostad, trots att de gått ned i pris, då bankerna är allt mer ovilliga att låna ut.  "För fem år sedan kunde en genomsnittsfamilj låna fyra-fem gånger sin sammanlagda bruttoinkomst vid ett husköp. I dag lånar banken bara ut 2,5 gånger bruttoinkomsten, visar en genomgång som bostadsinstitutet Bolia genomfört."

"Polisen eller sjuksköterskan har inte fått det lättare att köpa bostad. De har visserligen fallit i pris, men nu kan de inte få något huslån, säger Danske Boligadvokaters ordförande Jan Schøtt-Petersen till Politiken"

En sådan utveckling skapar antagligen också en nedåtgående spiral genom att spä på prisfallet och/eller lägre omsättning genom att det blir färre potentiella köpare för dyrare bostäder.

Oron spritt sig till byggsektorn enligt STD

Svenska Teknik&Designföretagen skriver in sin Investeringssignalen att de positiva signaler som rådde i maj är vända till oro. Det ser även ut som att prisutvecklingen mattas av. Dock uppger de att investeringarna i just bostäder ser ut att öka med ca 16% i år jämfört med förra året.

måndag 7 november 2011

Längre försäljningstid och förväntan av fortsatt prisfall

Att försäljningen av bostäder går trögare kan man bland annat se på det antal dagar en bostad är till salu på booli.se. För Stockholms län resp. kommun har antalet dagar ökat med ca 15% resp. ca 35% sedan vecka 33.  På samma hemsida kan man även se att ca 12% av bostäderna i Stockholm är prissänkta.

SEBs boprisindikator visar att fler tror på fallande priser än ökande priser . Dock har antalet negativa minskat sedan förra mätningen. Bilder med den historiska utvecklingen av indikatorn finns här. Notera att alla de gånger som boprisindikatorn varit negativ (slutet 2007 Q4, andra halvan av 2008 fram till Q1 2009 samt andra halvan av 2011) så har även priserna sjunkit om man ser till Valueguard KTHs index, med undantag av att boprisindikator var mer pessimistik när det vände upp tidigt 2009.

Tillägg: Uppdaterat formuleringen kring SEBs boprisindikator efter kommentar från en läsare

söndag 6 november 2011

Inlåsningseffekten av prisnedgångar

I tidigare inlägg har jag visat på att prisnedgångar kan vara positivt för den som ska byta till större (dyrare) bostad. Som kontrapunkt till detta är det faktum att en nedgång snabbt blåser bort kontantinsatsen för det nya boendet. För att visa på vilken inlåsningseffekt som prisnedgången kommer att ha för högbelånande, så låt oss illustera med ett exempel:
  • År 1 köptes en lägenhet för 2 MSEK med 200 kSEK i kontantinsats. Samma år kostar det större/dyrare boendet 3,5 MSEK
  • När det är dags att byta bostad så antag att lägenheten amorterats med 100 kSEK (d.v.s. lånet nu på 1,7 MSEK)
  • 50 kSEK i mäklaravgifter & kostnader vid flytt
  • 300 kSEK i sparade medel
Vid olika prisscenarier - kommer ovanstående exempel kunna köpa den dyrare bostaden?


I detta exempel så ser vi att redan vid en sättning på 10% så går det inte att byta upp sig till det dyrare boendet, trots amortering & sparande på totalt 400 kSEK!

Slutsats: Även mindre prisnedgångar kommer att låsa fast högbelånade hushåll

lördag 5 november 2011

IMF rapport kommenterar bostadspriserna

Detta är ett inlägg om en gammal IMF rapport (från 2010) kring Sverige som innehåller några kommentarer kring värderingen av svenska bostäder. Ni som redan läst den rapporten kan sluta läsa detta inlägg. För er andra, på sid 18 noterar de att trots den mindre nedjustering av priserna som skedde 2009 så är de svenska bostäderna fortfarande övervärderderade om man ser på "price-to-rent" samt "price-to-income" ratios jämfört med den historiska relationen.

Klipper in två diagram nedan:


"Price-to-rent" ratio är ett av flera argument för att de svenska bostädernas priser är övervärderade. Det är dock en av de mer problematiska då vi inte har marknadshyror i Sverige (i alla fall inte ännu).

Kan "mäklardöden" rensa ut negativa inslag?

Med fallande bostadspriser och lägre omsättning blir det tuffare för fastighetsmäklarna. Cornucopia brukar skriva kring detta under epitetet "Mäklardöden". Oavsett om den del mäklarföretag kommer slås ut eller ej så finns det några egenheter på bostadsmarknaden som jag hoppas försvinner och aldrig kommer tillbaka.

1 - Hetsen
När rallyt var som värst var det standard för BRF-försäljning att köra visning söndag samt mån/tis och sedan skulle kontraktet vara signerat i mitten/slutet av veckan. Som köpare baserade man sitt beslut på några bilder på en hemsida, X minuters inspektion av lägenheten på en visning, studerande av stadgar & bokslut samt om man hade tur några korta kommentarer från någon från BRF styrelse. Om jag jämför det med hur det går till när jag köper t.ex. en elektronisk pryl och ägnar timmar att läsa recensioner, jämföra och leta bästa pris för något som handlar om futtiga tusenlappar i jämförelse med miljonaffärer. Det är i mitt tycke inte rimligt att det ska vara en sådan stress vid bostadsköp som oftast är den största affär man kommer göra i livet.

2 - Skumma budgivningar
Alla har vi antingen varit med om eller hört om skumma budgivningar, t.ex. "luftbud". Bl.a. minns jag en person jag känner väl som var den ende budgivaren på en lägenhet och som gav bud på budstartsnivå. Inget hände först, sedan kontaktar mäklaren och säger att en annan budgivare har gett samma (!) bud och att budet måste höjas om de ville "vinna" budgivningen. Man hör ibland även om misstankar om fall där mäklarna inte vidarebefodrar "låga" bud till säljarna.

Vissa framsteg har nog gjorts på detta plan, t.ex. dokumentation kring buden och budgivarna. Jag har ingen patentlösning för hur budgivningarna borde gå till (läsarna kanske har?), men jag hoppas att ett vettigare system kommer på plats.


Det är de två saker som jag hoppas försvinner framöver. Kanske kommer ett ev. rejält prisfall att kunna skaka om marknaden och påverka i positiv riktning på dessa två områden. Har ni läsare någon ytterligare som ni önskar förpassas till historien?

fredag 4 november 2011

Bostadsnotiser senaste dagarna

Några korta kommentarer kring de senaste dagarnas nyheter:

Peab gnäller på att bolånetaket "slår mot unga". Nyhetsbyrån Direkt har ringt runt till olika regioner på Peab. I stort säger de att försäljningen har gått hyfsat/bra, förutom i de projekt som vänder sig mot förstagångsköpare. "... vi måste anpassa produkterna, kanske bygga ytmässigt mindre lägenheter i bostadsrättsföreningarna och höja lånen så att insatsen blir lägre för att överhuvudtaget nå den målgruppen".  Den första förslaget låter vettigt, att bygga bostäder som folk har råd att köpa utan att belåna sig över öronen. Men att "gömma" undan kostnader i föreningen är ju knappast en hållbar lösning. Peab har nog rätt i att bolånetaket gjort att förstagångsköpare än så länge har svårt att "komma in" i marknaden. Lösningen på det är tvåfaldig, få ner priserna till rimliga nivåer och så måste förstagångsköparna självklart spara innan man köper första bostaden. Det bolånetaket slår mot är Peabs förmåga att förmå förstagångsköpare att skuldsätta sig maximalt för att köpa dyra bostäder...

ECB sänker styrräntan till 1,25%, vilket nog sätter ökat tryck "nedåt" för Riksbanken.

Slutligen så varnar kreditsbetygsfirman Fitch för de låga boräntorna i Sverige.

onsdag 2 november 2011

Acceptpris inte lägsta nivå

Svensk Fastighetsförmedling säger till Metro att "prutmånen är stor på acceptpriset" och "av 150 lägenhetsförsäljningar i centrala Stockholm hamnade slutpriset under acceptpriset i var tredje bostadsaffär".

Det är väl egentligen knappast en nyhet att man alltid kan pruta / diskutera priser på det mesta, inkl. bostäder, vad utgångspriset än kallas. Vidare, oavsett om man kallar något "budstart", "acceptpris" eller något annat så är det till slut det pris som säljare och köpare kommer överens om som i slutändan räknas. Ett bostadsköp är för de flesta den största affär man gör i livet, och självklart måste köparen sättas sig in i vad som är rimligt att betala. Men, man kan tycka och tänka kring benämningen och betydelsen av "acceptpris" - huvudpoängen tycker jag är att det är bra att man hittat en bättre start att diskutera priset från (t.ex. att pruta på).

Tillägg: En läsare anmärker helt korrekt att det inte är "acceptpris" som används utan "accepterat pris".

Bloggens läsare kring hur stort prisfallet blir

Nu stängs undersökningen kring vad ni tror respektive hoppas på att prisutvecklingen blir framöver de närmaste två åren. De flesta tror på ett fall med ca -15% till - 35%, medan en majoritet hoppas på ännu större prisfall. Hela 40% hoppas på ett prisfall på mer än 55%.

I nedanstående graf har jag plottat in era åsikter som en extrapolering i SCB:s småhusbarometer.

Nu är nog bloggens läsare knappast representativt för hela bostadsmarknaden, men helt klart är det så att de allra flesta förväntar sig fortsatt prisfall. Då förväntningar torde vara en tung faktor som påverkar utvecklingen är det knappast att sticka ut hakan att tro att det kommer utvecklas fortsatt nedåt.