fredag 30 december 2011

Bokslut för 2011 ur ett bostadsprisperspektiv

Året börjar närma sig sitt slut och det är dags att göra årsbokslut. Har här valt ut några av de större nyheterna under året. Kommentera gärna om jag missat något!

Prisutvecklingen
Vi får vänta till mitten på januari för att få decembersiffrorna från Mäklarstatistik och Valueguard, men tar man 12 månaderssiffrorna för november så är det för Mäklarstatistik resp. Valueguard ned 4% resp 5%  för villor och 2% och 4% för bostadsrätter.

Den stora skillnaden ligger i förväntningarna på framtida prisutveckling. SEBs boprisindikator gick från +32 i januari till -24 i december.

Statens Bostadskreditnämnd med Bengt Hansson i spetsen har fortsatt varnat under hela året för att bostäderna varit övervärderade, medan andra som t.ex. Tomas Pousette hävdar motsatsen.

Bolånetaket
Bolånetaket infördes under hösten 2010, så detta år är det första året det funnits under hela året. FIs initiala bedömning var att bolånetaket hade effekt, "de riktigt höga belåningsgraderna minskar och bankerna har blivit restriktivare att bevilja höga lån". Tidigt under 2012 ska FI återkomma med en mer djuplodande rapport. Under året har vissa intressenter uttalat sig negativt om bolånetaket och att det t.ex. gör det svårt för förstagångsköparna att ta sig in i marknaden. Man kan vända på resonemanget, har man inte möjlighet att skjuta in 15% så kanske priserna är för höga? Självklart finns det dock exempel på när det ställer till problem, t.ex. en nyutexaminerad som fått jobb i ny storstad och måste flytta dit. Inte alltid så enkelt att trolla fram en hyresrätt.

Swedbanks rapport Boende och krediter
I september kom Institutet för Privatekonomi med en rapport kring Hushållens ekonomi under 40 år. En del behandlade Boende och krediter. Rapporten ser lite amatörmässig ut rent layoutmässigt, men innehåller en hel del smågodis.

Riksbankens utredning om bostadsmarknaden
Riksbankens genomförde en utredning om risker på den svenska bostadsmarknaden. Det är en diger lunta på 422 sidor, som är försiktig i sina formuleringar och slutsatser. Dock kan man bl.a. läsa "...de höga svenska bostadspriserna i stor utsträckning kan förklaras av det man brukar kalla fundamentala faktorer ... Att det finns naturliga förklaringar till de höga svenska bostadspriserna innebär alltså inte nödvändigtvis att de kommer att utvecklas lugnt framöver. En slutsats av detta är att begreppet ”bubbla” är mångtydigt och att man kanske ska vara försiktig med att överhuvudtaget använda det, särskilt för icke-finansiella tillgångar"

Accepterat pris
Under året infördes "Accepterat pris" av de flesta mäklare i Sthlms innerstad. De flesta mäklare verkar nöjda med detta och har beslutat sig att utöka det geografiska området med start januari 2012.

torsdag 29 december 2011

Fastighetsbyrån om Malmöpriserna

Det är svårt att sia om framtida prisutveckling. Se t.ex. Fastighetsbyråns svar på en frågeställning kring priserna på BR i Malmö från mars i år.

"Fråga: Ska man köpa bostadsrätt i Malmö nu? Kommer bubblan att spricka? Förlorar man på att köpa?

Svar: Det är väldigt svårt att förutspå hur prisutvecklingen kommer att se ut på bostadsmarknaden. Många kortsiktiga och långsiktiga faktorer påverkar. T ex bostadsbyggande, ränteutveckling, utbud, ekonomin i Sverige, ekonomin utomlands, arbetslösheten o s v. Om vi ändå ska försöka oss på en gissning så tror vi på en stabil utveckling under 2011. D v s inga större ras eller kraftiga prisökningar..."

Tittar man på utvecklingen på Valueguards index för bostadsrätter i Malmö från februari (publicerad mitten mars) till november i år är det ned 12,4%. Detta motsvarar ca 150 kSEK om man tar snittpriset på en BR i Malmö från Mäklarstatistik (1 199 kSEK). Återigen är det ju dock så att endast den som går ur marknaden som realiserar en vinst eller förlust.

Nu hade Fastighetsbyrån lite otur när de gav detta svaret, början av 2011 var all-time high för BR i Malmö. Alltid lätt att såhär med facit i hand kommentera en sådan gissning ;-).

tisdag 27 december 2011

Räntebeslutet samt Danmarks situation

Bloggens författare är nu åter i civiliserade trakter efter en ledighet, vilket förklarar tystnaden här på bloggen de senaste veckorna.

Under denna tid har det hetaste ämnet varit Riksbankens sänkning av styrräntan, den lilla effekt det hade på utlåningsräntor samt politikernas kommentarer kring detta. Min ståndpunkt är att i en hyfsad väl fungerande marknad så skulle det inte finnas någon poäng med att politiker uttalar sig om prissättningen på lån (eller ens ett behov). Vid tillfällen när bankernas verksamhet stödjs eller subventionernas blir det dock lite mer komplicerat, och inte lika lätt att säga åt politikerna att de ska låta "marknadens" (oligopolens) parter lösa detta själva. Däremot skulle man kunna tycka att politikerna skulle kunna börja med att se om sitt eget hus med SBAB. Varför inte t.ex. ge extra ränterabatt till de som amorterar kraftigt, eller andra typer av incitament för att minska systemriskerna. Bloggens läsare kanske har några idéer?

På annat håll kommer fortsatt dystra nyheter från Danmark, där många blivit fastlåsta i sitt boende då de inte vill ta förlusten det skulle innebära att flytta. Den intervjuade bostadsekonomen tror dessutom att de ska fortsatt nedåt innan det vänder.

lördag 17 december 2011

Svante Öberg: Ingen bostadsbubbla

Inte mycket att rapportera kring de senaste dagarna som inte redan avhandlats på andra håll, t.ex. hos Cornucopia
Dock hittar man en intervju med avgående riksbanksledamoten Svante Öberg i E24 idag. En av frågorna handlade om hans syn på bostadsbubblor:
"Med den kreditexpansion som vi haft och stigande bostadspriser så fanns en oro att en bubbla skulle kunna byggas upp. Nu blev det inte så men vi har haft bubblor som spruckit i Sydeuropa och i USA."

Notera att Danmark inte nämns, men det kanske inte klassas som en bubbla?

onsdag 14 december 2011

Räntorna och bostadspriserna

Ny data från mäklarstatistik och Valueguard idag. Eftersom det redan analyserats hos Cornucopia, komplett med länkar till diverse artiklar på ämnet tänkte jag inte orda mer kring det.

Istället tänkte jag fundera lite kring hur de förväntade sänkningarna av styrräntan kommer påverka bostadspriserna (bl.a. sänkte Norge idag).

Vid det senaste större fallet kring slutet 2008 så vände priserna upp igen när räntorna sjönk till väldigt låga nivåer. Om vi för tillfället bortser från det faktum att sänkta styrräntor ev. inte får fullt genomslag på boräntorna för kunderna denna gång - så är frågeställningen: Kommer sänkta boräntor vända pristrenden på samma sätt som 2008/2009?

Utan att ha någon data för att "bevisa" min tes, så tror jag inte att sänkta räntor kommer ge samma effekt denna gång. Anledningen till att jag tror det stavas bolånetaket. Räntorna är redan låga och säkert sitter de flesta med rätt rejäla marginaler att klara betydligt högre räntor. Sänkta räntor gör naturligtvis boendekostnaderna lägre , men jag tror inte folk avstår att köpa till ett visst pris idag på grund av att månadskalkylen som sådan inte är OK. Snarare tror jag det beror på att färre helt enkelt inte har 15% att lägga i kontantinsats på dagens prisnivåer, eller för att osäkerheten om konjuktur och omvärld gör att man inte vill sätta sig i en högre riskposition. Skuldtillväxten är i alla fall den lägsta sedan 1998.

Jag menar självklart inte att sänkta räntor inte kommer ha någon som helst påverkan - tesen är att bara att det inte kommer ha samma styrka i effekten denna gång.

Det var mina tankar kring hur räntorna kommer påverka priserna. Skulle gärna höra er åsikt i frågan, framförallt om det är någon aspekt som jag missat ovan och som vänder analysen upp och ner. 

lördag 10 december 2011

Lite booli-data från E24 samt senaste Mäklarinsikt

E24 har gjort några snabba sökningar på booli.se inför årets sista stora visninghelg och författat en artikel kring att det finns många prissänkta bostäder just nu. I Blekinge län är det den största andelen prissänkta objekt, med mer än en fjärdedel av bostäderna som är prissänkta.

Jag har kollat en liknande siffra på booli.se för Stockholms län titt som tätt under hösten genom att först se hur många objekt som finns och sedan filtrera på enbart prissänkta. Den har varje gång jag kikat legat kring 12%, så även nu (d.v.s. ingen skillnad den senaste månaden). Har dock tyvärr ingen data på hur denna siffra såg ut t.ex. i våras.

I veckan kom även senaste Mäklarinsikt från Mäklarsamfundet. 54 procent av mäklarna tror på fallande priser, men det är något färre än vid senaste undersökningen (58%). Mäklarna uppger att medias rapportering om bostadsmarknaden är den påverkansfaktor som ligger i topp. Man kan fundera på om de tyckte det var den faktor som främst drev de ökande priserna förr ;-). Intressant även att se att mäklarna upplever att de som var med i 90-talets fastighetskris uppträder något annorlunda än övriga. Där finns en större medvetenhet om att bostadspriser går upp och ner, och därmed en vilja att inte låna för mycket.

GP hade en debattinlägg i veckan kring att skulderna för bostadrättsföreningarna borde tydliggöras i annonser m.m. Spontant låter det sunt. Dock torde det vara självklart att alla som gör en affär i X-miljonklassen och köper en BR kollar upp detta, men säkerligen slarvas det med detta.

tisdag 6 december 2011

Fastighetsbyrån kring att bo "gratis" samt belåningsgrader i Danmark

Kan inte undvika att kommentera Fastighetsbyråns rapport kring "Svenska bostadsägare har fått betalt för att bo", trots att den kommenterats livligt redan hos t.ex. Cornucopia.

Man har tittat på kostnaderna för att bo de senaste 5 år och jämfört med värdestegringen, och konstaterar att i vissa områden är värdestegringen högre än kostnaderna.

Till Fastighetsbyråns försvar ska sägas att de tar upp att de allra flesta inte realiserat vinsten, och att inget talar för fortsatta stora prisökningar.

För det är ju som tidigare påpekat så att:
På annat håll, E24 skriver om hedgefonden Luxor Capitals syn på Danmark.
"Drivkraften bakom den pysande danska bostadsbubblan, menar Luxor, är övergången från långa bundna räntor, hög kontantinsats och amortering till korta amorteringsfria bolån med låg insats.".
De bedömer att medianbelåningen är 67 procent men det är andelen bolånetagare med ännu högre skuldsättning som avgör om läget blir kritiskt. "... fallande danska bostadspriser bör innebära att 30 procent av bolånekunderna i dag ligger över 80 procent i belåningsgrad". Låter tyvärr lite likt ett möjligt scenario för ett annat nordiskt land...

måndag 5 december 2011

Fastighetsägarna om prisutvecklingen

Appropå EURO-krisen hade Fastighetsägarna en diskussion om bostadssituationen i Stockholm. Slutsatserna var liknande de som DIs makropanel kom med för en vecka sedan (Annika Winsth deltog på båda):
  • Fortsatt prisfall
  • Krasch enbart om arbetslösheten stiger
Peeter Pütsep bedömer att antalet affärer på bostadsmarknaden är ungefär på samma nivå som förra året...

Tillägg: Vore intressant att höra hur Peeter ser på utbudet. Kika på statistiken på hemnet.se, nästan 4000 fler villor till salu än förra toppåret vid denna tidpunkt, och antaler BR är på samma nivå som 2008. Är omsättningen bibehållen men det är många fler som vill sälja?

söndag 4 december 2011

Fastighetsmäklaren – i bankens tjänst?

För  några veckor sedan skrev jag om en uppsats på KTHs Instution för Fastigheter och Byggande. Gjorde ett nytt svep på denna hemsida för att se om det gick att hitta någon mer intressant läsning där och fann denna, "Fastighetsmäklaren - i bankens tjänst?" skriven av Johan Hasselmark. Denna uppsats har studerat de mäklare som är knutna till bankerna.

Har valt ut två i mina ögon intressanta spaningar från denna uppsats:

Om dessa mäklare bidrar till överbelåning:
"En av mäklarrepresentanterna lät upplysa om att kohandel förekommer med banken, dvs. där även icke fullt kreditvärdiga köpare beviljas lån om mäklaren tidigare har levererat bra och kreditvärdiga låntagare.

Klara incitament finns på marknaden som gör att konsumenter sannolikt överbelånar sig. Detta på grund av osunda drivkrafter i aktörskedjan för kreditgivning. När köparen kommer till mäklaren drivs mäklaren av att slutföra sitt förmedlingsuppdrag till ett så bra försäljningspris som möjligt. Mäklaren är beroende av att köparen kan erhålla finansiering för att affären ska kunna genomföras. Mäklaren har därmed incitament för att åtminstone försöka påverka bankens beslut om kreditgivning i de fall affärsviktiga köpare har svårt att få lån. I kombination med förekomsten av att lånehandläggare (lånesäljare) på banken erhåller provision när de beviljar lån finns det drivkrafter genom hela kreditgivningskedjan som uppenbart kan medföra överbelånade konsumenter"

Kunskap hos mäklarkunden
"Den genomsnittlige mäklarkunden på privatbostadsmarknaden bör betecknas som amatör och kan därmed inte på ett professionellt sätt avgöra om en mäklares erbjudanden om exempelvis förmånliga låneförutsättningar i en viss bank verkligen är bra och förmånliga.

Grovt sammantaget utifrån svaren kan 75% av kunderna betecknas som okunniga och 25% kan anses sakna grundläggande kunskaper.

Samtliga mäklare uppger dock att konsumenternas medvetenhet och kunskaper har ökat avsevärt under de senaste fem åren."

TV-tips till tisdag: Inside Job

Ett litet TV-tips till tisdag. Kl 22:00 sänder SVT1 dokumentären "Inside Job". Om du inte redan sett den (vilket jag gissar att merparten av läsarna gjort), så se den!

Senare på kvällen/natten visar SVT1 även "Lehman Brothers sista dagar". Den har jag ej sett - någon läsare som kan tipsa om den bör ses eller ej?

SvD har intervjuat Gunilla Nyström på SEB kring vad man bör välja för ränta framöver. Vill passa på att påminna om en av nackdelarna med att mixa längderna på sina lån - man sitter i en mycket sämre sits när det blir dags för omförhandling av räntan.

Tillägg: Appropå det Cornucopia brukar ta upp kring "mäklardöden". Det finns 15 mäklare i centrala Lund och 30 totalt om man även räknar utanför centrum.

lördag 3 december 2011

torsdag 1 december 2011

Newsec: Ingen bostadsbubbla

DI har en artikel som givetvis drar kommentarer, där Newsec meddelar att de inte ser att det finns någon bostadsbubbla.

"Enligt Newsec, som förvaltar över tusen kommersiella fastigheter, befinner sig bostadsmarknaden i en tillfällig svacka. När oron släpper kommer priserna att stiga. Men det lär knappast bli något nytt prisrally. De stora klippens tid är förbi, hävdar man". Det de trycker på utöver fortsatt låga räntor är främst att utvecklingen av disponibel inkomst, vilket är ett av argumenten mot en bubbla.

Som vanligt, alltid lurigt när en aktör som har ett egenintresse i frågan uttalar sig (detta gäller åt båda hållen).

Vidare, Skop har gjort en undersökning kring hushållens förväntningar på prisutvecklingen. De nyckelpunkter de lyfter fram är:
"- Prisförväntningar för bostäder i hela Sverige ligger kvar på en låg nivå
- Men nedgången i SKOP:s förväntansindex planar ut
- I Stockholms län är det fler som tror på sjunkande än stigande bostadsrättspriser"


Intressant att se att förväntansindex faktiskt förbättras för både villor och BR...