fredag 14 december 2012

Kommentarer till SEBs amorteringskrav

Dagens nyhet ur ett BLT-perspektiv får väl anses vara att SEB kastar första snöbollen vad gäller amorteringskrav. Nu låter detta i min mening vassare än vad det faktiskt är, ty:

  • Kravet gäller enbart ned till 70% belåningsgrad (d.v.s. du ska ned från max 85% till 70%, förut var det en rekommendation ned till 75%). Efter 70% är det enbart en rekommendation.  
  • Kravet gäller enbart nya lån (nya låntagare och höjning av existerande lån). 
Kravet tillförs inte heller när lån läggs om på SEB. Om fler banker följer efter blir det dock såklart något som påverkar alla existerande låntagare om de vill försöka spela ut bankerna mot varandra för att få lägsta möjliga ränta (d.v.s. byter du bank måste du amortera).

Som jag tolkar skrivelsen "Vid belåningsgrader över 70 procent blir amortering ett krav. Amorteringstiden är 60 år för hela lånet" så kan du räkna ut hur mycket amorteringen blir per månad genom att dela hela lånebeloppet med 720 (60 år *12 mån/år), att betalas tills du är nere på 70% belåningsgrad.

Gissningsvis är 70% satt som en nivå där SEB tycker sig ha en balans mellan att maximera sina ränteintäkter och minimera sina risker - vilket är naturligt för ett affärsmässigt företag.

I samband med nyheterna om amorteringskravet uttalar sig Avanza om att hushållen inte skulle klara av dessa amorteringar. Det ger jag personligen inte så mycket för, åtminstone inte i dagsläget. Med de väldigt låga räntor som gäller just nu torde hushållen ha en ordentlig marginal att amortera med. Visst är det pengar som kanske vissa hushåll hellre skulle spendera på annat, men om tumskruvarna dras åt kan nog även livremmen också dras åt. Betänk att bankerna gör kalkyler på att hushållen ska klara räntor betydligt högre än idag. I samband med FIs utvärderingen av bolånetaket så fanns följande  "Kvar att leva på" fördelning för de nya låntagare (ca 12 000) i stickprovet (se fig nedan). Ca 3% av de hushållen har mindre än 1000 :- i överskott efter alla normala utgifter, medan merparten har mer än 3000 :- över.

Personligen tycker jag kravet är bra och önskar att det skulle gälla alla långivare. Detta skulle minska "racet" i att dra på sig lån och trissa upp priser, och därmed minska stabilitetsriskerna i ekonomin. Problemet är bara att det skulle införts långt tidigare (eller omvänt, man skulle aldrig börjat med helt amorteringsfria lån). Ja, det finns säkert en del av er som har det gott ställt eller haft spardisciplin så att ni kan parera en nedgång i priser, men tyvärr gäller det inte den breda majoriteten. 

Som bekant är det enda sättet att minska ett lån att faktiskt betala tillbaka (om man nu inte får det avskrivet...).


Tillägg:
Hemberg på Avanza hänvisar bl.a. till en undersökning från Sifo kring förmågan att amortera (tack till BoBubbla för länken, där finns även grafen för svaren). Svarsalternativet där är relativt "mjukt" formulerad till de intervjuade, där de kan välja att svara "skulle få svårt att klara av ett amorteringskrav". Återigen tror jag att flera av dessa skulle kunna om det kniper, återigen dock säkert så att de hellre skulle lägga pengarna på annat om de fick välja...

måndag 10 december 2012

Boprisindikatorns förmåga att förutse prisutvecklingen

Testade att knåpa lite med SEBs boprisindikator och den faktiska prisutvecklingen enligt Valueguards HOX index. Syftet var att titta på hur väl boprisindikator följer, alternativt indikerar, hur priserna förändras framöver. Cornucopia? har ett liknande inlägg för något år sedan.

Låt oss börja med att helt enkelt lägga in både boprisindikatorn och den faktiska prisutvecklingen i samma graf, men med två olika vertikala axlar, se figur 1 nedan.

Figur 1

Då boprisindikatorn ska försöka förutsäga hur priserna förändras (hur den röda linjen ska röra sig framöver) så blir denna graf något svår att tyda. I figur 2 nedan har jag lagt in den månatliga förändringen i priset enligt HOX index, d.v.s. hur många % gick priserna upp eller ned jämfört med månaden innan.

Figur 2

Även denna figur är svår att tyda, bl.a. p.g.a. ryckigheten i prisförändringen på månadsbasis. För att minska denna har jag i figur 3 istället lagt en ett 3-månaders glidande medelvärde på prisförändringen.
Figur 3

Nu börjar det likna något, i figur 3 tycker jag att man kan se svängningarna följa varandra någorlunda. Korrelationen mellan dessa två datavektorer är ca 0,54 vilket får anses som hyfsat. Dock kan man ana en viss eftersläpning i boprisindikatorn, prisökning/sänkningen sker oftast en tid (1-2 månader) innan det slår igenom på boprisindikatorn. Detta skulle kunna indikera att när folk gissar om hur de tror att bostadspriserna utvecklas framöver, så tar de och extrapolerar den allra senaste tidens trend (vilket inte skulle vara ett konstigt beteende på något sätt, snarare naturligt). För att testa detta har jag i figur 4 nedan provat att flytta prisförändringen två månader framåt i tiden, vilket ökar korrelationen till 0,68. 

Figur 4

För skojs skull gjorde jag även det omvända i figur 5 nedan, nämligen att flyttade prisförändringen två månader bakåt i tiden. Om boprisindikatorn skulle representera hur priserna skulle röra sig ca 2 månader framåt så skulle dessa kurvor "svänga i samklang", men det gör de inte - korrelationen är 0,07.

Figur 5

I detta sammanhang skall man komma ihåg att boprisindikatorn för en given månad M släpps i mitten av denna månad, och oftast är baserad på intervjuer en period i slutet av månaden innan samt början på samma månad M. HOX index för månad M släpps i mitten av månaden efteråt. I x-axeln i graferna ovan har HOX prisförändringen för resp. månad använts (månad M), inte när statistiken publicerades (månad M+1).

Ta ovanstående för vad det är, ett knåpande med siffror och inte en fullödig analys. En möjlig slutsats kan dock vara att boprisindikatorns förmåga att faktiskt förutsäga priserna är begränsad, då den snarare speglar den senaste tidens prisförändring. D.v.s. det är snarare en "lagging indicator" än en "leading indicator".

Tillägg: Ett uppslag för vidare studier skulle vara att även jämföra prisförändringen med förändringen av boprisindikatorn jämfört med månaden innan, vilket potentiellt skulle kunna vara en bättre indikator på framtida prisförändring. 

söndag 9 december 2012

Prisutveckling framöver

Att sia om framtida prisutveckling på bostäder är vanskligt. Bloggens läsare är inte bättre än Mr 20% ned, de trodde för lite mer än ett år sedan att priserna skulle ned ca 15-35% (låt vara att det var på två års sikt, så det kan fortfarande slå in). På 12 månader är HOX index för Sverige upp 2,9%. Jag ska dock inte säga något, eftersom jag inte ens gett mig på en egen gissning.

En sak som är lättare är att gissa hur man tror att de prisdrivande faktorerna kommer utveckla sig framöver.

Räntan samt förändrade regleringar
3-mån räntan är nog på väg ned (t.ex. är 1 och 2 års räntorna lägre än 3 månaders). Samtidigt justeras ev. kapitaltäckningskrav m.m. som kan göra det dyrare att låna. Antalet amorteringsförespråkar blir fler, och till och med Anders Borg är oroad över skuldsättningen. Kommer ytterligare regleringar? Kommer kraven för att få låna tajtas till ytterligare?

Konjunktur
Inte ens den som knaprar enorma mängder lyckopiller kan väl vara speciellt hoppfull kring hur konjukturen just nu utvecklar sig och vad det får för effekt på arbetslöshet och inkomster.

Utbud och efterfrågan
Den markanta ökning av utbudet som skedde under våren 2011 (se Hemnets statistik) har sedan dess legat kvar på den nivån. Kurvan för 2012 följer 2011 ganska exakt (efter uppgången våren 2011), även om det är något lägre 2012 än 2011. Under hela denna tid har jag sett att objekt lagts ut, dragits tillbaka och lagts ut igen. Kika även på Bobubblas spårning av prissänkningar. Nybyggnationen är fortsatt låg, samtidigt som befolkningen ökar.

Psykologiska effekter
Helt klart är snacket kring fikaborden annorlunda nu än för några år sedan vad gäller bostäder. Tron på fortsatt branta prisuppgångar verkar vara borta, men enligt SEBs boprisindikator tror fortfarande fler på ökande än fallande priser.

Förutom att räntan ev. går ned här i närtid finns det i min mening inte mycket som talar för prisuppgångar. Å andra sidan så är väl just räntan och tillgången på billiga krediter en av de allra starkaste faktorerna. Ska man gissa på stabila priser de närmsta månaderna i samband med räntesänkningar, och sedan sjunkande på medelsikt? Inget vet, men vad tror du?

Tillägg:
Ny boprisindikator från SEB idag (måndag). Forfarande fler som tror på uppgång än nedgång i priser (Diffen är +2), även om andelen som tror på uppgång har fallit ganska rejält sedan förra mätningen. 


lördag 8 december 2012

Transformeringen till en surgubbe

Inser att jag börjar bli en sådan där gammal gubbe som blir sur, upprörd eller åtminstone lätt irriterad  över saker som jag inte alls brydde mig om förr. Ok att "gammal" är något relativt och att jag kan tas för ung hos t.ex. pensionärer, men jag tror ni förstår vad jag menar. Här är några bostadsrelaterade saker som jag inte skulle brytt mig om alls för 10-15 år sedan:

1. Irritation över folk som måste framhäva att deras villa är "unik". Jag förstår att man kanske inte vill betala dyra pengar för att bo i ett område med exakt likadana hus överallt, men när man måste framhärda att det inte finns ett likadant hus i hela Sverige har det väl ändå gått för långt. Jag menar, om det finns samma typ av hus i Piteå och Lund när du bor i Norrköping  spelar väl ingen roll alls.

2. Homestyling är slöseri med resurser. Sure, jag vill inte gå på en visning där det är sunkigt, men när homestylingen går till överdrift är det bara slöseri med resurser som istället kunnat läggas för att göra en bestående förbättring.

3. Oro över skuldsättning o.s.v. Jag kan inte minnas att jag brydde mig ett smack om hushållens skuldsättning, huruvida statsbudgeten var balanserad, hur mycket Sverige lånat ut till IMF och så vidare. Inte heller att jag som nu blir genuint sur över t.ex. de slöserier som Cornucopia tipsade om på bloggen Slöserimuseet.

Som bonus lägger jag till två icke-bostadsrelaterade saker jag stör mig på nu på sistone:

  • Att "ungdomar" springer runt och dricker energidrycker stup i kvarten. 
  • Folk som skriver "väll" när de menar "väl"


Som sagt, har nog till sinnet blivit en gammal surgubbe. Har ni läsare några tecken på att ni blivit en surgumma eller surgubbe?

onsdag 5 december 2012

Hushållens räntekostnader

Hushållens skulder för bolån är ca 2204 miljarder kronor enligt senaste Finansmarknadsstatistiken (de lån som bostadsrättsföreningar har är ej inräknade där). Om vi räknar med en låg snittränta på säg 3% så betyder det att hushållen med lån behöver betala ca 66 miljarder kronor per år i ränta (före ränteavdrag, säg ca 46 miljarder efter ränteavdrag). DI estimerar att bankerna på årsbasis tjänar ca 9,6 miljarder kronor på just bolånen.

Man kan inte låta bli att fundera på vad som hade hänt om hushållens skuldsättning inte hade tillåtits sticka iväg som den gjort de senaste 10 åren. Å ena sidan har det möjliggjort nybyggnationer, renoveringar, ombildningar o.s.v. - å andra sidan har prisstegringen bidragit till att de hushåll som kommit in på marknaden under dessa år har mindre pengar kvar i månaden att lägga på annat än räntebetalningar. Notera dock att boendeutgiften som % av den disponibla inkomsten minskade mellan 2004 till 2010.

För att sätta dessa 66 miljarder i perspektiv, så finns det ungefär ca 2,4 miljoner bostadsrätter och småhus. En del av dessa är skuldfria, men delar vi 2204 miljarder med 2,4 miljoner så är snittskulden ca 900 000 kronor. Detta ger en månatlig räntekostnad på ca 1600 kronor efter ränteavdrag - ur ett snittperspektiv en helt klart överkomlig siffra, men fortfarande pengar som hade kunnat läggas på andra saker än räntor. TNS Sifo har gjort en undersökning kring de som har bolån (d.v.s. där skuldfria hushåll inte tas med) som pekar på att räntekostnaden + amorteringar snarare är ca 4 900 kronor i månaden (upp från ca 3 700 för två år sedan).



tisdag 4 december 2012

Veckans BLT-varning

Forumet på Byggahus kan rekommenderas, med många aktiva och kunniga forummedlemmar. På detta forum hittas även veckans BLT-varning under rubriken "Säljare har inte råd att sälja". Tråkig historia, hoppas att det inte är så illa som det låter, även om det i absoluta tal inte alls är i närheten av de summor det kan röra sig om när det gäller villor.

måndag 3 december 2012

Mr 20% ned

DI har en artikel om att Bo Hansson på Boverket (BKN har slagits ihop med Boverket) där han återigen spår ett fall på bostadspriserna på ca 20%, en återanpassning mot fundamenta. Säga vad man vill om Bengt Hansson, men han är i alla fall konsekvent. Han har sagt 20% ned sedan åtminstone 2009 (någon läsare som hittar äldre referens?), se länkar nedan.

Lägger med senaste grafen från Valueguard kring hur priserna rört sig sedan 2009. Till Bengt Hansson's försvar ska man dock lägga att när man gör en analys kring hur priserna ligger jämfört med fundamenta är det extremt svårt att pricka in när de kommer röra sig tillbaka mot fundamenta. Uttrycket "med en papegojas envishet" dyker av någon anledning upp i mitt huvud.

Just det där med att försöka pricka in en nedgång kan man känna igen i ett antal kommentatorer på nyhetssajter och bloggar. Då och då ser man inlägg från folk som är på väg in i bostadsmarknaden eller vill byta upp sig, men som frustrerat uttrycker "när kommer fallet?" och sedan möts av mothugg av typen "sitt kvar på perrongen". Vi sitter snart själva i den där situationen att det börjar bli dags att flytta till något större, och självklart undrar man om priserna kommer gå ned X% om man väntar Y tid på att köpa...


Källa: Valueguard


"20% ned" utsagor senaste åren
2011
2010
2009

söndag 2 december 2012

Årets julklapp?

Har varit tyst på bloggen ett tag, gör här comeback med ett tips i dessa tider av julklapps-hysteri. Ge bort en extra-amortering på ett bostadslån och sänk hushållens skuldsättning! ;-)

Nedan finner ni en julhälsning som ni kan använda er av :-).


lördag 10 november 2012

Skuldkvoter och nyutlåning

Uttalanden från Per Jansson och Stefan Ingves har denna vecka satt förstoringsglaset på hushållens skuldsättning, se t.ex. sammanfattning hos Cornucopia. Speciellt intressant tycker jag Ingves uttalande kring lån och disponibel inkomst (skuldsättningsgraden), där siffran 200% angavs som något som inte bör passeras. För att då få en uppfattning om hur långt skuldsättningen är driven för alla som köper bostad just nu så kan man kika på FIs siffror från det stickprov (ca 12 000 nya lån) som togs i samband med utvärderingen av bolånetaket, se bild nedan.



Som synes är majoriteten av nyutlåningen över 200%, och endast 16,5% av de nya lånen ligger under 150% i skuldkvot. Ingen minskning av skuldsättningsgraden i sikte med denna takt i nyutlåningen alltså.

Med dagens prisnivåer och låga räntor torde inte heller skuldsättninggraden vara förvånande. Ta en mellanstor stad i Sverige, t.ex. Norrköping. Snittpriserna på villorna där är ca 2,1 miljoner enligt Mäklarstatistik. För att köpa en sådan villa ska du först ut med minst 315 000 SEK i insats (+ lagfart och pantbrev), vilket inte är snutet ur näsan för t.ex. en nybildad familj med små barn som är sugna på att flytta ifrån en lägenhet. Vidare, för att landa in på 200% i skuldkvot ska den familjen även ha en disponibel inkomst på nästan 900 000 SEK per år, eller två stycken löner (+ bidrag) på ca 37 000 SEK efter skatt. Nu kanske jag missat något om arbetsmarknaden i Norrköping, men troligtvis kryllar det inte av yngre barnfamiljer där båda har löner kring 60-70 000 i månaden före skatt. Att göra en liknande övning för Sthlm ger bara en ännu värre bild.

Nej, min uppfattning är att på något sätt behöver både priser på existerande bestånd och produktionskostnad för nybyggen komma ned (dags att göra en reality check på t.ex. tomtpriser?) - eller vad tror du?

söndag 28 oktober 2012

Va? Måste lån återbetalas?

Under rubriken "Slå till på Spanien" har DI en artikel om att köpa boende i Spanien är "hett" just nu. Oaktat vad man kan tro om den makroekonomiska utvecklingen i Spanien framöver och därmed lämpligheten i att följa denna uppmaning, så hittade jag en i mitt tycke lustig notering i faktarutan med tips till oss läsare (min fetstil):

"Lån utomlands, till exempel i landet där man köper, kan medföra regler som svenskar inte är vana vid — till exempel högre amortering, eller att hela lånet måste betalas innan man uppnår en viss ålder"

Nä, en ordentlig amortering och att betala tillbaka ett lån inom t.ex. sin livstid är inget för svensken ;-).

tisdag 18 september 2012

Selektiv rapportering?

I kommentarerna från bloggen Lasse Kongos Bostadstracker hittade jag följande länk till en instruktion för inrapportering av data till Mäklarstatistik. Om du är konspiratoriskt lagd så kan du notera vad som kan göras under steg 2, "Här kan du avmarkera poster som av något skäl inte skall ingå i statistikrapporteringen".

måndag 17 september 2012

Tecken i tiden?

Roade mig med att köra lite trendsökningar för Sverige i Google Trends. Kan nedanstående vara tecken i tiden? Att amortera är "hetare" än att investera i bostäder eller att skaffa fritidshus?

Notera att de röda trendlinjerna är inlagda av mig (på ett synnerligen ovetenskapligt sätt).

Hittar ni läsare något bostadsrelaterat sökord med intressant trend?

Uppdatering:
Tips från läsare:
Heminredning
Arkitekt
Bostadsrätt

Några andra tillägg:
Ombildning
Hemnet (Kolla in ökningen för 2012)


måndag 10 september 2012

"Fler tror på fallande priser"

SEB kom idag med sin månatliga boprisindikator. Utfallet var som följer:
"Av tillfrågade hushåll svarar 39 procent att de tror på stigande bostadspriser under det kommande året, att jämföra med 43 procent förra månaden. Andelen som tror på fallande priser är 28 procent, att jämföra med 25 procent förra månaden"

Det vill säga att det är fler som tror på ökande priser än sjunkande priser. Dock minskar andelen som tror på  stigande priser, vilket var det som rubriksättarna på våra affärstidningar unisont valde att fokusera på:

  • DI - Fler svenskar tror på fallande priser
  • SvD - Fler tror bostadspriserna faller
  • Privata AffärerFler tror på fallande bopriser
  • Affärsvärlden - Svenska hushåll tvivlar på bopriser
Kanske är detta en stark indikation att vi har lägre priser att vänta framöver, att artiklar om bostadspriser blir allt mer fokuserade på "bubblor, amorteringskrav och slopande av ränteavdrag" - jämfört med det traditionella "boprisrally, här har priserna ökat mest"?

tisdag 4 september 2012

Att ropa "hej" för tidigt

I förra inlägget noterades att regeringen avser att i höstbudgeten  justera i hur ränteskillnadsersättningen beräknas för lån som betalas i förtid. Enligt DI verkar  dock den utredaren som jobbar med frågeställningen inte ha direkt bråttom. Nog för att det är bra att man utreder detta så att det blir ett bra förslag, men denna person verkar sakna både tempo (han lägger 1-2 dagar i veckan) och kompetens. Saxat från artikeln
"Han är en rutinerad utredare, men den här gången vittnar Bertil Bengtsson om att bristande ekonomikunskaper gör jobbet svårt"
och
"har jag – oss emellan – inte riktigt förtroende för mitt funderande".

Kanske får man hoppas att det pågår en parallell utredning på annat håll?



torsdag 30 augusti 2012

Ränteskillnadsersättningen förändras?

Jag har tidigare skrivit om den ränteskillnadsersättning som låntagare får betala om man vill lösa ett lån i förtid. Nuvarande regler gör att det blir kostsamt för kunder som valt olika löptider på sina lån att försöka sig på att byta bank. Vissa banker har till och med ränteskillnadsersättning om man vill byta ett 3-månaderslån (inte alla banker dock). I takt med att statslåneräntan divergerat mer och mer från bolåneräntorna så blir problemet värre för kunderna. För att som kund ha ett bra förhandlingsläge och undvika att "låsa" sig till en bank väljer många låntagare ett enda lån med kort löptider, vilket kanske inte alltid är önskvärt ur ett systemrisk-perspektiv.

Nu verkar äntligen en ändring vara på gång. I höstbudgeten ska förändringar på detta område ingå, även om detaljer kring hur och när saknas. Jag väntar med spänning.

lördag 25 augusti 2012

Rimliga tomtpriser?

Är dagens tomtpriser rimliga? Läs denna kommentar från en artikel om Alm Equity och bedöm själva:
"Man kan exempelvis få köpa ett markområde för 15 miljoner kronor, och sedan planändra området med en indelning i 300 tomter där varje tomt blir värd 1 miljon kronor. Det blir en god värdeökning även om det även är vissa kostnader förknippade med en sådan process"


tisdag 21 augusti 2012

Uppdaterad house-price indicator från The Economist

Alltid lika läsvärda The Economist har uppdaterat sin översikt över bostadspriser runt omkring i världen. I vanlig ordning ska man för Sverige ta jämförelsen med hyresutvecklingen med en nypa salt givet de regleringar som finns. Notera dock att de svenska bostadspriserna anses övervärderade när man jämför hur priserna historiskt brukar ligga mot disponibel inkomst. De har även ett litet verktyg där man kan jämföra historisk utveckling för ett antal länder, intressant bland annat att jämföra Danmark och Sverige vad avser pris vs. inkomst - de danska priserna hade stuckit iväg betydligt mer än de svenska innan de började falla.
Källa: The Economist



Läsartips: Moderat resonerar kring bolånebubbla

Fick följande tips av en läsare. Göran Pettersson (M), sitter i riksdagen, resonerar kring det han ser som en ohållbar skuldsättning på sikt och vad man skulle kunna göra åt den. Oavsett vart man står politiskt tycker jag det är intressant, speciellt som han är ledamot av finansutskottet.

söndag 5 augusti 2012

Amorteringsförespråkare

Skaran av intressenter som förespråkar amortering ökar:


Jag avser att hålla ovanstående lista uppdaterad, tipsa gärna om det finns namn att tillföra lista (med referens). 


onsdag 11 juli 2012

Sommarstiltje

Semesterlugnet har lagt sig både över denna blogg och bostadsmarknaden. I sedvanlig ordning har utbudet sjunkit när vi går in i sommaren, och ligger nu i paritet med förra året (se bild nedan från Hemnet). Precis som förra året är det ett större "lager" av bostäder som är till salu från början av sommaren, så det är väl ingen vild gissning att utbudet kommer fortsatt vara ovanligt stort efter sommaren när mäklarna kör igång igen med stora marknadsföringstrumman.

Källa: Hemnet


På samma tema har även bostadspriserna sjunkit något enligt den senaste statistiken från Valueguard. Gissningvis bidrar det stora utbudet till att priser fortsätter att utvecklas i denna riktning direkt efter sommaren.

Under början av sommaren har ytterligare personer flaggat för att de vill se ökad amortering av bostadslånen, senast Wolf på Swedbank som vill uppmuntra kunder att amortera genom att ge rabatt till dessa kunder och Emma Lennartsson från Socialdemokraterna och Per Bolund från Miljöpartiet.


onsdag 13 juni 2012

Buy vs. rent calculator

Tipsar om denna Buy vs. Rent kalkylator från NY Times, där man kan prova att justera olika utvecklingar på hyra och pris för att se vad som blir billigast (och vart break-even ligger). Jag har bara kikat på den som hastigast ännu, den är naturligtvis byggd utifrån ett amerikanskt perspektiv. Dock kan man justera en del parametrar under "Avanced settings". Återkommer i ett senare skede med observationer kring att använda denna ur ett svenskt perspektiv. Kommentera gärna om ni ser några saker som är "inkompatibla" med våra förutsättningar.

måndag 11 juni 2012

Mixade signaler

SEBs boprisindikator sjunker, men är fortfarande positiv (d.v.s. fler tror på stigande än sjunkande priser). SKOPs liknande undersökning visar på motsatt trend, där ökar övervikten på de som tror på ökande priser. I förra veckan rapporterade SCB sjunkande priser på småhus. Tittar man på utbudet hos Hemnet, så ser man att villautbudet ligger på samma nivå som förra året (men både 2012 och 2011 är högre än de tidigare åren). medan utbudet av bostadsrätter återigen är högre än de senaste åren.

Lite mixade signaler helt enkelt, ska bli spännande att se hur maj statistiken ser ut.

söndag 3 juni 2012

Amorteringskrav?

Veckans nyhet ur ett bostadspris-perspektiv får väl anses vara att Stefan Ingves på Riksbanken sällar sig till t.ex. Sten Nordin och vill överväga amorteringskrav. Utvecklingen kring hur många som amorterar kan man studera i t.ex. BKNs senaste marknadsrapport (se fig nedan). Bostadsrättsägare med lån är det som andelsmässigt amorterar minst, enbart 46% (och av dessa är de boende i Stockholm som har lägst andel som amorterar).

Källa BKN / SEBs sparbarometer

torsdag 24 maj 2012

Ny BKN-rapport "Vägval i bostadskarriären"

Ny rapport från BKN, denna gång med titeln "Vägval i bostadskarriären" - läs den!

Några spaningar från min horisont.
  • De försöker bemöta argumentet att price-to-rent inte är relevant i Sverige givet vår reglerade hyressättning. Motargumentet som används är att våra hyror på aggregerad nivå utvecklas i nivå med andra länder.
  • Hög korrelation mellan utveckling av huspriser och privat konsumtion...
  • Mindre än hälften av de med lån på BR amorterar. Sämst i klassen är BR-ägare i Sthlm med 36% av hushållen med lån som amorterar. Ett citat i sammanhanget: "I synnerhet är stockholmshushållens balansräkningar känsliga för lägre bostadsrättspriser."

måndag 21 maj 2012

Att presentera statistik

Tänkte prova hur man med lite selektivt presentation och illustrativa grafer kan visa lite vad man vill vad gäller bostadspriserna just nu. Nedan är två alternativa presentationer av de senaste siffrorna från Valueguard.


Version 1
Stigande priser, upp 8% sedan i december!
Senaste statistiken från Valueguard visar på fortsatt boprisrally. Siffrorna är upp 3,2% på 3 mån, vilket om denna trend håller i sig gör att vi landar på två-siffrigt (i %) vad gäller årstakt. Uppgången de senaste tre månaderna är bred och gäller både villor och bostadsrätter, och alla våra storstäder, se tabell nedan:

Källa - Valueguard

Sedan december är vi upp nästan 8%, vilket rally!


Starkast av allt går bostadsrätter, där är index nu uppe på 178,28, vilket är ATH (All Time High)!

Version 2
Sjunkande priser, ned 0,8% under det senaste året
Senaste statistiken från Valueguard visar att bostadspriserna faller, nedgången ligger på 0,8% senaste året. Tydligast är kraschen i Malmö, där både villor och bostadsrätter fallit med ca 4%, se tabellen nedan.

Källa - Valueguard

Sedan toppen i mars 2011 har priserna fallit ca 1,5%.

söndag 13 maj 2012

Hur tror du de prispåverkande faktorerna utvecklas framöver?

Under veckan som gick vad det återigen stort fokus på bostadsprisutvecklingen, i alla fall hos de med stort (sjukligt?) intresse i frågan, så som undertecknad.

Som alltid är alla utsagor om framtida priser gissningar, en del mer välgrunande än andra.

Istället för att titta på priset och ha det som primärdiskussion tycker jag det vore intressant att höra läsarnas funderingar kring de faktorer som påverkar priserna uppåt/nedåt. Vad tror du om dem?

Tillgång och kostnad för krediter
Viss utsikt finns att Riksbanken sänker styrräntan ytterligare, samtidigt så kommer det kanske blir svårare/dyrare för bankerna att låna givet t.ex. ytterligare Greklandsfrossa.

Politiska interventioner eller justerade regelverk
Införs amorteringskrav? Justeras bolånetaket? Kommer andra regeljusteringar göras för att stabilisera bostadspriserna vid ev. kraftig uppgång eller nedgång? Gissningsvis vill de flesta spelare å ena sidan inte se en fortsatt hög kredittillväxt och starkt ökande priser, men å andra sidan vill de inte heller se ett alltför snabbt prisfall (?).

Inkomstutveckling och arbetslöshet
Här ser väl de flesta estimat om vår närtid tyvärr inte så starka ut...

Psykologiska effekter
Ett tag i höstas tyckte jag mig höra en förändring i hur folk pratade om sina bostäder och bostadsinköp, det var inte längre givet med ständig uppgång. Däremot så verkar vinden ha vänt (i alla fall delvis) sedan årsskiftet. Kommer det var fortsatt full fart framåt, eller kommer försiktigheten tillbaka?

Tillgång och efterfrågan på boende
Se t.ex. inspel från Cornucopia?

Så, vad tror ni läsare om ovanstående faktorer?

tisdag 8 maj 2012

SEB: Nordic Outlook

Blogg-grannen Bobubbla? tipsar om senaste Nordic Outlook från SEB. Kopierar in en intressant sektion rakt av:

"Stabilisering på bostadsmarknaden
Efter en svag avslutning på förra året har bostadsmarknaden stabiliserats i början av 2012, främst beroende på räntesänkningar och återhämtningen på börsen. Enligt vissa mått har bostadspriserna börjat stiga igen och kortsiktiga indikatorer, bl a SEB:s boprisindikator, tyder på att priserna kan fortsätta uppåt den närmaste tiden. Underliggande faktorer talar dock för en svag utveckling på lite längre sikt. Förändringar i regelsystemet som syftar till att skapa ett mer stabilt system på sikt kommer att dämpa prisutvecklingen de närmaste åren. Det gäller t ex krav på bankernas refinansieringsstruktur samt införandet av bolånetak. Utbudet av bostäder på andrahandsmarknaden är därtill klart större än normalt, vilket bidrar till att pressa priserna nedåt på medellång sikt. Vi tror att priserna åter vänder ned i takt med stigande arbetslöshet efter sommaren. Vi står därför fast vid prognosen om en prisnedgång på 10-15 procent jämfört med toppnivåerna i början på 2011. De senaste månadernas rekyl uppåt gör dock att riskerna för en djupare nedgång med allvarliga negativa spridningseffekter på ekonomin har minskat."

måndag 7 maj 2012

SEB:s boprisindikator visar på samma trend som SKOP

SEBs boprisindikator konfirmerar samma trend som SKOPs undersökning gjorde (se förra inlägget). 45% tror på stigande priser, 25% tror på fallande priser. Starka indikationer på uppåtgående trend för bostadspriserna helt enkelt. För ca ett halvår sedan genomfördes på bloggen en läsarenkät kring vad de tror resp. hoppas kring boprisutvecklingen på 2 års sikt. De flesta trodde på ett fall mellan 15% till 35%. Såhär i "periodpausen" 6 mån senare ligger vi istället på upp ca 1% vad gäller Valueguards index för villor i Sverige sedan dess. Naturligtvis kan mycket hända åt båda hållen under de närmaste 1,5 åren, men hittills har läsarna inte varit så pricksäkra ;-).

onsdag 2 maj 2012

SKOP - hushållen förväntar sig ökande priser

SKOP har genomfört en undersökning om hushållens förväntningar på bostadspriser, och det är uppåt som gäller. Detta index var negativt hela andra halvan förra året, men vänt över nollan under våren. Indikation på hur statistiken från Valueguard och Mäklarstatistik kommer peka för april - fortsatt vårvindar?

onsdag 25 april 2012

Bubbla i Frankrike?

DI har en artikel där Danske Bank varnar för potentiell bubbla på den franska bostadsmarknaden. Oroande att man på många punkter skulle kunna göra en Ctrl+H (Find and Replace) och ersätta Frankrike mot Sverige i texten...

tisdag 24 april 2012

Byggstartsindex negativt i mars

Via Byggvärlden kan man läsa att byggstartsindex är negativt för första gången sedan 2009. Jag ska direkt erkänna att jag inte var insatt vad detta index är, men artikeln beskriver det på följande sätt:
"Byggstartsindex är ett rullande månadsindex, som mäter verkliga byggstarter och avvikelsen mellan innevarande 12 månaders period mot föregående 12 månaders period. Indextalet kan sen filtreras med urval av geografi, byggkategori samt byggnadsarter.

Däremot är det så kallade projekteringsindexet positivt. Det finns även en länk till en PowerPoint med en del grafer.

Källan på artikeln statistik är Mitt Sverige Bygger
 

måndag 23 april 2012

Kontantinsats för första lyan

Siten Privata Affärer listar vad kontantinsatsen för en tänkt förstagångsköpare behöver hosta upp i kontantinsats för en 50 kvm på olika platser i Sverige. Med snittpriser på 57 094 kr per kvm i centrala Stockholm blir det 428 000 kr. Det är mycket pengar, men man ska nog inte som förstagångsköpare förvänta sig att kunna köpa en 50 kvm stor lägenhet i centrala Stockholm.

fredag 13 april 2012

Stigande trend

Det är mycket som pekar på prisuppgångar just nu, allra senast SBABs mäklarbarometer såväl som SEBs boprisindikator och det faktiska utfallet på t.ex. Valueguards index.

Spaningen från närområdet där jag bor är att det stora utbudet med långa försäljningstider som förelåg för några månader sedan signifikant har minskat.

Har bloggens läsare några observationer från era horisonter?


Tillägg: En titt på Hemnets statistik visar även att utbudet av villor ligger fortsatt på ovanligt hög nivå, emedan utbudet av bostadsrätter numera är åter på en nivå jämförbart med de senaste åren

Källa: Hemnet

onsdag 11 april 2012

Fastighetsbyråns bostadsrapport Q1 2012

Ny kvartalsanalys idag från Fastighetsbyrån. Korta sammanfattningen är relativt stabila volym och priser, medan utbudet är ovanligt stort och långa försäljningstider. Notera även att de tar upp att EU-kommissionen har ögonen på hushållens höga skuldsättning i Sverige:

"Bostadspolitik i EU:
Bostadspolitik blir mer och mer en EU fråga. Det är en tydlig trend enligt Boverket. EU-samarbetet påverkar förutsättningarna för den nationella bostadspolitiken, exempelvis måste statliga stimulanser till bostadssektorn godkännas av EU-kommissionen.


Sverige tillhör en av tolv EU-länder som har ekonomiska obalanser enligt kommissionen. I Sveriges fall är kommissionen oroad över hushållens höga skuldsättning som enligt dem är en följd av stora prisökningar på bostadsmarknaden de senaste femton åren. Det innebär att kommissionen framöver kan komma med förslag på åtgärder till regeringen."

tisdag 10 april 2012

SEBs boprisindikator och IMF

Ny boprisindikator från SEB idag, vårvärmen håller i sig med högsta nivån sedan 10 månader tillbaka. Vältajmat med detta kommer följande från IMF: Hushållens skuldberg kan kräva riktade åtgärder.

Extrem lyx ett krav på Östermalm - BLT?

Från Östermalmsnytt: "Extrem lyx ett krav på Östermalm". Det allra roligaste i artikeln är att en firma som heter BLT Projektering förvärvat två vindsvåningar som ska byggas om. Stor humor. Den firman bildades 1996, de kanske inte är jättenöjda med det BLT-begrepp som Cornucopia myntade många år senare ;-).

måndag 9 april 2012

Nyheterna under påsken

Sammanfattar några av huvudnyheterna på bostadsfronten under påsk.

SvD har kört hårt med sitt ränteuppror, med olika artiklar på detta tema (t.ex. "Hon bytte bank - fick ner räntan", "Storbankernas svar"). Initiattivet tycker jag är bra, även om det oftast finns mer detaljerad information att hämta på Comboloans forum. Där brukar forumdeltagarna lista många fler parametrar som påverkar vilken räntan du kan få.

Boken "Hög på hus" av Alexander Norén har recenseras i GP.

NCC satsar på hyresrätter. Kanske är det inte lika lukrativt att bara kränga dyra BR till folk längre när de inte kan maxbelåna sig?

Ett antal Folkpartister skriver i ett debattinlägg på SvD om att det måste bli lättare att hyra bostad, där de i stort håller med om vad enmansutredningen rekommenderade - dock vill de ha helt fri prissättning.

söndag 1 april 2012

Bostadsartiklar engagerar

Som ni vet så generar just bostadsartiklar ofta ett stort antal kommentarer på DI.se. Detta är självklart även tidningens redaktion väl medvetna om och det är rätt tydligt att de på fredag eftermiddag alt. lördag alltid vill försöka få till en bostadsartikel, även om det egentligen inte har hänt så mycket. En del av artiklarna håller snarare bloggnivå, där de med några sökningar på diverse bostadssiter får ut lite data.

Nedan är de senaste veckornas artiklar på fredag/lördag:

Vecka 13
Vecka 12
Vecka 11

onsdag 28 mars 2012

Resultat från ny undersökning från Nordea nästa vecka

Nordea bjuder in till pressträff nästa vecka kring resultatet av en undersökning om svenskarnas syn på bland annat bostadspriserna och boräntorna. Frågeställningarn är bl.a.
  • Vad tror vi händer med bostadspriserna det närmaste året?
  • Vad tror vi händer med boräntorna?
  • Hur ser vi på vår egen och andras boendeekonomi?
  • Vilken typ av ränta skulle vi välja om vi tog lån idag?
  • Vad tror vi om hyresnivåerna under det kommande året?
Verkar intressant, hoppas att materialet publiceras efter pressträffen.

måndag 26 mars 2012

Försäljningvolym från SCB

Det har varit tyst på bloggen senaste tiden p.g.a. väldigt mycket jobb.

Som comeback-inlägg tänkte jag kika på siffror kring försäljningsvolym. En datakälla för detta är SCB - Försålda permanenta småhus i riket.

Nedanstående graf visar omsättningen (antal försålda permanenta småhus i Sverige) per kvartal sedan 1998. Viktigt att komma ihåg att 2011 års siffror är preliminära. En generell trend med fallande omsättning sedan 2007 tycker jag dock att man kan utläsa, undantaget under kvartal 3.
De tredje kvartalet under 2011 sticker ut "uppåt", då min "magkänsla" skulle ha varit att omsättningen var betydligt lägre. Det ska dock bli intressant att se vad K4 landar på för 2011...

torsdag 15 mars 2012

Hansson vs. Olsson

SvD följer upp sin Hansson vs. Olsson artikel från helgen med deras kommentarer på den senaste statistiken.

Appropå att prisökning kan ses som positivt eller negativt - se följande kommentarer från dessa herrar. Behöver nog inte skriva ut vem som sa vad ;-)

"Det är ändå så att det har vänt. Pilen var nedåt, men sedan vände den åt rätt håll om än försiktigt."

vs.

"Och han sammanfattar det med viss pessimism i rösten:
– Man kan beskriva det som att den nedgång som vi såg under fjolåret har stannat upp."

onsdag 14 mars 2012

Stigande priser

Nya siffror från Mäklarstatistik och Valueguard idag, med efterföljande artikel med 238 kommentarer i DI.
Detta har redan analyserats och diskuterats hos t.ex. Cornucopia. Min personliga spaning är dock att det för någon månad sedan var trögt med försäljningen här i mitt närområde, med flera BR som låg ute länge. Just precis nu är det inte så längre, flera BR budas till accepterat pris eller över senaste veckan.  

tisdag 13 mars 2012

FIs utvärdering av bolånetaket

Så kom FIs utvärdering av bolånetaket till slut, se webbsändning eller rapporten med diagrambilaga. Några snabba spaningar:


Nedanstående graf från rapporten säger det mesta vad gäller belåningsgrad...


... och denna om hur få det är som amorterar...

... och 3% av hushållen skulle få de extremt knapert vid ett högre ränteläge (efter att fasta kostnader har dragits av enl. schablonbelopp)...




Vidare... "Ett stresstest av bostadspriser visar att ett prisfall på 15 procent ger knappt en tiondel av hushållen i stickprovet av nya bolån ett lån som är större än värdet på bostaden. Vid ett husprisfall på 20 procent får en tredjedel av hushållen i stickprovet en belåningsgrad som är större än 100 procent."

Tillägg - för er som inte orkar titta igenom webbsändningen, här kommer de frågor & svar som kom upp i slutet ( i förkortad version):
  • "Kan det finnas någon anledning att justera 85% nivån, upp el. ner?" 
    •  "Nej, vi ser ingen anledning av det just nu. Vi kommer dock följa detta framöver."
  • "Har ni sett någon påverkan på efterfrågan på bostäder i studien"
    • "Vi har tittat på kreditsidan och inte efterfrågan. Man löser inte strukturella problem med för lite bostäder genom att överskuldsätta sin befolkning"
  • "Har ni tittat på hela lånestocken, inte bara nya lån?"
    • "Vi har tittat på de nya lånen. Historiskt sätt har den existerande lånestocken haft lägre belåningsgrad".
  • "När ni införde bolånetaket så sa ni att man inte såg någon påverkan på priserna. Nu kan vi se en avmattning i priserna. Har bolånetaket haft påverkan på priserna?"
    • "Vi kan inte uttala oss om priserna. Vi har sett en bromsning i utlåningen och ökad amortering. Att vi sett en inbromsning av priserna är bra faktor för Sverige, även om det kan göra ont för enskilda hushåll"

torsdag 8 mars 2012

FIs utvärdering av bolånetaket kommer den 13:e mars

Tisdag den 13 mars kl. 10.00 presenterar Finansinspektionen (FI) sin utvärdering av bolånetaket. Pressträffen är bara för media, men kommer att direktsändas via FI:s webbplats.

Är en viss prisutveckling positiv eller negativ?

Är det positivt att ha positiva siffror/utfall? Om det gäller HIV-tester kan vi väl enas om att det är negativt med ett positivt besked - men hur är det med positiva (större än 0%) prisförändringar vad gäller bostäder?

I kommentarsfälten på t.ex. DI.se finns det helt klart olika läger på denna fråga. Om vi bortser från den makroekonomiska påverkan av prisutvecklingen, och bara tar en personligt ekonomisk vy på det hela så kan vi sammanfatta i följande hemmasnickrade tabell.

SCBs småhusbarometer, något sjunkande priser

Ny småhusbarometer från SCB idag, priserna sjönk med 1% senaste 3 mån perioden jämfört med perioden innan. Som alltid är det en viss eftersläpning på dessa siffror (så denna tremånadersperiod är tonvikt på dec-jan). I Stor-Stockholm och Stor-Göteborg stod priserna stilla.

Känns som att flera indikatorer pekar på mer eller mindre flat prisutveckling just nu, se t.ex. föregående inlägg.

tisdag 6 mars 2012

Priserna förväntas öka

Trenden har vänt i SKOPs förväntansindex och visar för första gången på ett halvår på positiva siffror (dvs fler tror på uppgång än nedgång - om det är positivt eller negativt beror på vilken utgångsposition man har). SKOP:s förväntansindex för villapriserna är +8 i månadsskiftet februari/mars 2012, upp 13 enheter sedan januari (-5).

På samma tema rapporterar Metro om att mäklarna upplever att det varit bra drag för smålägenheter under den senaste tiden. Stämmer spaningen att omsättningen på små lägenheter har varit större än normalt så bör Mäklarstatistiken som visar snittpris per kvm påverkas uppåt.

Kommer vi få en repris på 2008-2009 igen? Eller kommer kaos att utbryta t.ex. redan på torsdag p.g.a. att inte de privata långivarna till Grekland kommer gå med på den frivilliga skuldnedskrivning?

Vad tror ni läsare?



På annat håll, Villaägarna rapporterar att var tredje bolånekund har blivit av med sin ränterabatt, 8 av 10 av dessa uppger att de inte blivit informerade. Har personligen upplevt exakt detta en gång - borttagen rabatt utan information om att den tagits bort. Sådant skapar inte direkt förtroende hos kunderna...


Tillägg - Mäklarsamfundet kom med en ny rapport idag  (Källa: Mäklarinsikt, Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden) kring hur fastighetsmäklarna bedömer utvecklingen de närmsta 3 månaderna, och även denna rapport visar på förbättring jämfört med tidigare.
"Det är nu 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna som bedömer att priserna på småhus kommer att vara oförändrade de kommande tre månaderna, mars till och med maj, och 22 procent som bedömer att priserna kommer att öka. I föregående mätning så förutspådde 41 procent oförändrade priser och bara fyra procent bedömde att priserna skulle öka."

lördag 3 mars 2012

Att dela upp lånen kan bli dyrt

DI skriver om att den kan vara läge att binda räntan. I detta sammanhang skulle jag vilja poängtera en av nackdelarna med ett av råden de lägger fram:

"Hushåll med stora lån kan få en större trygghet om de delar upp lånet på olika löptider".

Ja, man minskar risken att behöva lägga om hela lånet i ett ofördelaktigt ränteläge - men samtidigt är du i princip fast med den bank du väljer att lägga lånen hos under en längre tid och sitter i en mycket dålig sits vid nästa ränteförhandling.

Antag att du väljer att dela upp ett lån på t.ex. 3-mån, 2 år och 5 år. Efter 2 år, när det är dags att förhandla fram en ny ränta på det lånet, så har du samtidigt ett lån med 3 års bindningtid kvar som det kan vara mycket dyrt att ta sig ut. Prova själv att räkna ut vad det skulle kosta att lösa ett av dina bundna lån idag på denna sidan.

I BKNs senaste marknadsrapport, med titeln "Tiden med billiga rörliga bolån är över" tar även upp detta ämne:

"I Sverige saknas det lån som har en bindningstid över tio år, dessutom är det dyrt att förtidsinlösa bundna lån. Ränteskillnadsersättning beror på skillnaden mellan bolåneräntan och statslåneräntan. Då statslåneräntan har minskat i förhållande till bolåneräntan under senare tid kommer de som vill förtidsinlösa sina lån att få betala en högre ränteskillnadsersättning än tidigare. Om räntan på ett bundet lån, som ska förtidsinlösas, är lägre än statslåneräntan får låntagaren inte tillbaka pengar av banken. Med andra ord är systemet asymmetriskt och gynnar banken."

Det är många kommentarer om att de svenska hushållens sätter sig i en riskposition då så många sitter med rörliga bolån. Tyvärr är det så att den som väljer att riskminimera har ovanstående faktorer emot sig...

Update - Efter att jag påbörjat detta inlägg i förmiddags, så ser jag nu följande artikel på DI. "Straffavgifterna för att lösa bundna bostadslån är höga i dag. Men de ska ses över, lovar bostadsminister Stefan Attefall". Det är inte alltid man bli bönhörd på så kort varsel, nu hoppas vi bara på snabb implementering.

torsdag 1 mars 2012

Uppsatser om bolånetaket, prisutveckling och förstagångsköparna

Har snabbkikat på de senaste tillskotten av studenternas uppsatser på KTH - Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad. Här är några godbitar som relaterar till ämnen som ligger mig nära om hjärtat: 
 Utdrag och korta kommentarer på respektive uppsats:

Svaret som de kommer fram till är kort och gott nej, om man t.ex. "bara" är nyutexaminerad teknolog med den lön man kan förvänta sig och man med centrala Sthlm avser Vasastan. I deras beräkningar skulle man behöva minst 33 kSEK i månadslön för att kunna köpa en BR på ca 1,9 MSEK.

"...nyutexaminerad teknolog inte beviljas ett lån om man inte har en borgensman eller medlåntagare. Bankerna anser att man är för räntekänslig, vilket även vår kalkyl visar ...   Slutsatsen som dras är att konsumenterna antagligen prioriterar boendet i innerstad väldigthögt, eftersom man har stora boendekostnader.".

I tillägg så ska man ju även hosta upp nästan 300 kSEK i kontantinsats, och det är nog inte alla teknologer som sparar ihop det på CSN bidrag & lån samt sommarjobb ;-). Återstår bara frågan, måste man bo i Vasastan när man är nyutexaminerad?



Korta versionen - ja, men oklart till hur stor del. Tycker nedanstående graf illustrerar det hela rätt bra - tillgången på billiga krediter drev upp skulderna.


samt

Det klassiska, svårare för förstagångsköpare - men även att mängden blancolån inte verkat öka.


"Sammantaget kan man därför resonera att den ackumulerade efterfrågan är så pass stor att framtida bankregleringar och räntehöjningar möjligen ger en prisstagnation, men att prisutvecklingen troligtvis snarare fortsätter uppåt än nedåt under och efter dessa haft sin initiala effekt. Dock kan stora
omvälvningar på marknaden som beror på externa effekter påverka prisbilden
."

Då ska man dock ha i åtanke att flera av de faktorer som när uppsatsen skrevs såg ut att utvecklas positivt, sedan dess har försvagats (Sveriges BNP-tillväxt, arbetslöshet o.s.v.)

måndag 27 februari 2012

Stort utbud

DI.se har tillsammans med booli.se grävt fram lite statistik kring prissänkningar och utbud på bostadsmarknaden. I detta sammanhang tycker jag statistikgrafen på hemnet säger mer än 1000 ord, kolla in utbudet jämfört med de senaste åren - rejäl skillnad mot 2008-2011...

Från Hemnet.se

lördag 25 februari 2012

Frisell till Irland, låga volymer och stort utbud

Pär Magnusson på RBS har jämfört utbudet av villor (Hemnet) med försäljningsvolymen (SCB), och inte helt oväntat pekar kurvan åt ett negativt håll för de som vill sälja.

Från RBS / DI

Väntat är också att Claudia Wörmann och Pär Magnusson har olika uppfattning om detta är något att oroas för eller inte.

Claudia: "Jag tror inte att priserna kommer att sticka rakt upp, utan utvecklingen kommer att bli lik den vi såg i slutet av fjolåret. När vi vet lite mer om hur världen kommer att utvecklas tror jag att vi får se stigande priser igen i vissa områden

Pär: Utbud och efterfrågan påverkar priserna. Får man en kraftig uppgång i utbudet så måste priserna ge med sig”


På annat håll, Cornucopias favorit (obs - ironi), Lars Frisell på FI, kommer att byta tjänst och bli chefsekonom på irländska centralbanken. Ska han dit för att bygga erfarenhet hur det är att ta hand om en bostadskrasch? Kan man hoppas att han slipper använda dessa kunskaper i Sverige i framtiden?  På temat att inte vara orolig för skuldsättningen, se även vice riksbanksordförande Barbro Wickman-Parak - "De svenska hushållens skuldsättning har börjat dämpas och utgör ingen kris i nuläget". 

Till sist, ytterligare dåliga nyheter för mäklarna - allt fler säljer bostaden själv.

tisdag 21 februari 2012

Ny rapport från BKN imorgon

Tipsar alla om att imorgon kommer det en ny marknadsrapport från BKN. Gissningvis kommer den analyseras och kommenteras ordentligt hos Cornucopia.

Läs även - Borg tillbakavisar krav från EU att stimulera byggsektorn. Gott att se att han säger nej till mer sådana tokerier.

måndag 20 februari 2012

Korta notiser - måndag

En notis idag om att de fallande priserna i Danmark har gjort att man för 2 miljoner DKK kommer ca 60 km närmare Köpenhamn än för 5 år sedan. Lite roligt sett att uttrycka prisfallet på, har inte sett något liknande ur ett svenskt perspektiv.

Har några gånger tidigare skrivit om bostadsmarknaden i Kina. SR har en artikel om hur de höga priserna påverkar unga kineser i sitt val om giftermål.

Nedbäddad i denna notis på DI står att läsa att Anders Borg  på ekofin-mötet kommenterar de makroekonomiska obalanserna som finns i Sverige: 
"Beträffande Sverige varnade kommissionen för hushållens höga skuldsättning (237 procent av BNP 2010), som speglar en snabb ökning av huspriserna de senaste 15 åren. Endast fem EU-länder hade högre skuldsättningsgrad. Finansminister Anders Borg svarade samma dag att regeringen vidtar flera åtgärder för att stärka banksektorn och hushållen - högre kapitalkrav, lånetak och riktlinjer för amortering."  Antar att det avses den riktlinje om amortering från 85% till 75% - eller är det något nytt på gång?

fredag 17 februari 2012

DI förordar amortering - Anders Borg har 4,2% ränta

DI har en artikel med titeln "Glöm bufferten - amortera mera". Som jag skrivit om förr, så borde det inte vara antingen eller när det gäller spara och amortera - utan både och (såvida man inte redan byggt upp en bra buffert, då kan man öka på amorteringen). Det finns alternativ till storbankernas bankkonton som ger bättre sparränta.

SBAB skriver i deras senaste undersökning att mäklarna i Malmö tror på svagt stigande priser för första kvartalet 2012. Malmö tillhör de områden som åkt på bland de högsta prisfallen hittills (ner 9,4% på BR senaste 12 mån enl Valueguards index).

Jag kommer snart att förhandla om våra bolån. Man får hoppas att man lyckas bättre än Anders Borg som ligger på 4,2% hos Skandiabanken. Han uppmanar ofta andra bankkunder att förhandla, men tydligen var det länge sedan han själv förhandlade.

onsdag 15 februari 2012

Det var bekvämare med huvudet i sanden

Som jag skrev i bloggens första inlägg så är mitt intresse för makroekonomi och bostadspriser relativt nytt. Ett exempel på det är att jag inte kan minnas att jag över huvudtaget reagerade på hur bostadspriserna utvecklades när de föll och sedan vände upp igen kring 2008/2009 - det passerade mig helt förbi. Makroekonomiskt följde jag dock naturligtvis med vad som hände finanskrisen, men det var mer på basal nivå kring vad som stod i "gammelmedia" m.m. samt den mängden ekonomi-information som krävdes för att sköta mitt jobb.

Någonstans på vägen har dock ett djupare intresse väckts till liv, med följd att jag mer intensivt följer ekonomimedia samt flera gånger dagligen läser bloggarna som är listade till höger, ZeroHedge m.fl. Man ser fram emot släpp av ny statistik, som om det vore en present på födelsedagen. Ok, kanske inte riktigt på den nivån - men åt det hållet i alla fall.

Men, min spaning är att denna utökade insikt knappast gjort mig "lyckligare". Måste erkänna att det var bekvämare att likt en struts stå med huvudet i sanden och inte alls vara medveten om utvecklingen. Det betyder dock inte att jag skulle vilja bli av med den kunskap jag byggt upp, eller sluta följa dessa ämnen. Denna kunskap har hjälpt mig att försöka göra lite mer genomtänkta ekonomiska beslut framöver, även om allt som gäller framtiden bara kan bli mer eller mindre välinformerade gissningar. Utmaningen är dock att ju mer man läser på, desto mer bekymrad blir man om framtiden...

Kanske skulle man försöka att likt Neo i The Matrix bli erbjuden ett blått piller och återträda i en dimma av ignorans ;-). Nej, jag väljer det röda pillret och fortsätter följa ämnet...

måndag 13 februari 2012

Bolånetaket fungerar

En artikel i DI har idag titeln "Bolånetaket stänger ute unga". En alternativ titel på artikeln skulle kunna vara "Bolånetaket har avsedd effekt". Men det menar jag t.ex. det som är noterat i artikeln, nämligen att
".. många väljer att spara längre eller skjuta på köpet" 
samt 
"Effekten av bolånetaket har bland annat blivit att det är väldigt få bolånekunder som lånar mer än 85 procent"

Det är väl alldeles utmärkt att folk i mindre utsträckning maxbelånar sig och utsätter sig själva för betydande risk. Speciellt om priserna faller och högre arbetslöshet skulle infinna sig. Det är även noterat i artikeln att många unga par som trots allt högbelånar sig, tecknar försäkring mot inkomstbortfall.

Nu väntar vi bara på FIs utvärdering av bolånetaket.

torsdag 9 februari 2012

Fallande priser och avdrag vid förlust

Intressant artikel hos SR i helgen kring hur fallande priser påverkar de som har en "skatteskuld" då de begärt uppskov på en tidigare vinst. Jag hade själv inte funderat på detta, faktiskt inte heller tänkt på att man får göra avdrag om man säljer bostad med förlust. Notera dock att det bara är för 50% av förlusten som tillsammans med övriga inkomster och utgifter av kapital som får tas med till skattereduktionen 30% (d.v.s. i realiteten 15% skattereduktion). I tider med fallande priser kommer detta nog att bli aktuellt för fler hushåll än tidigare.

tisdag 7 februari 2012

Mäklare om provisionslöner

Inte oväntat generar en artikel kring provisionslöner för fastighetsmäklare på DI en stor mängd kommentarer. Artikeln bygger på ett blogginlägg hos Fastighetsmarknaden av Felipe Martinez. Alldeles oavsett vad man tycker om vilket värde en fastighetsmäklare tillför och vad som är en skälig ersättning för det jobbet, så tycker jag Felipe tar upp en annan viktig aspekt. Nämligen att en 100% provisionsbaserad lön riskerar att driva osunda beteenden, vilket ingen är betjänt av. Dock är det såklart tajming-mässigt lite tveksamt att komma med detta nu när den minskade omsättningen slagit hårt på möjligheten att "skära guld". På samma sätt skulle jag gärna se en minskad rörlig del i priset som fastighetsmäklare tar för sin tjänst.

torsdag 2 februari 2012

"Everything is worth what its purchaser will pay for it"

"Everything is worth what its purchaser will pay for it" - Publilius Syrus.

Jag noterar att det fortfarande är ett flertal bostadsrätter till salu i närheten där vi bor, och att många av dem legat ute i ett gäng visningsvändor. Detta är lägenheter som för några år sedan i princip alltid var sålda inom en vecka från en visninghelg.

Gå och titta på utbudet hos t.ex. Hemnets statistik - utbudet är större än något år sedan 2008. Frågan är om det saknas spekulanter, eller om det är så att säljarna inte vill gå med på den prisnivå som spekulanterna är villiga att betala. Priset ligger ju där köpare och säljare möts...

onsdag 1 februari 2012

DI har upptäckt Valueguard

DI har vaknat till liv och insett att det finns mer än Mäklarstatistik, utan att Valueguard även existerar. Skumt att det tagit så lång tid, ska dock bli intressant att se om det är en engångsföreteelse eller om de kommer plocka upp detta i den månatliga rapporteringen (d.v.s. inte bara göra artiklar på Mäklarstatistiks siffror).

lördag 28 januari 2012

Sten Nordin vill ha amorteringskrav

Det har varit stilla på bloggen den senaste veckan p.g.a. tjänsteresa. Under denna tid noterade jag dock följande artiklar från DN och Expressen där Sten Nordin vill införa amorteringskrav. Funderingarna är om det ska införas som en ersättning för bolånetaket eller som ett komplement (med justering av bolånetaket). Man kan nog anta att detta är en av frågeställningarna i FIs utvärdering av bolånetaket. Spontant tycker jag han är rätt ute med en mix av bolånetak och amortering. Dock skulle det hela införts tidigare, nu har ju den pristrenden vänt, men det är bra att ha goda förutsättningar för framtiden.

onsdag 18 januari 2012

Typexempel på kommentarer av bostadsartiklar

Prisstatistiken från Valueguard och Mäklarstatistik genererade som vanligt en stor mängd kommentarer till artiklar och blogginlägg. I dessa kommentarer brukar olika "typåsikter" ständigt återkomma. Nedan är en sammanställning av lite olika arketyper som jag tycker mig hitta i kommentatorsfälten, vissa av dem exemplifierade.

Efterfrågan framförallt
Dessa personer har kommentarer i stil med "Priser i X kommer inte att sjunka signifikant, alla vill flytta hit". Ersätt X med diverse olika ställen där det kan anses fint att bo (t.ex. Östermalm, innerstaden i Sthlm, Sthlm generellt, stadsdelar i större städer som Göteborg, Malmö o.s.v.).
Exempel:
"2 SL bussar om dagen bosätter sig i STHLM. Vasastan ner endast 1% i december, den värsta månaden. Jag skulle inte hoppas på för mycket om jag ville bo centralt."

De som klagar på media
Dessa personer menar att det är medias "fel" (eller i alla fall stort påverkar) att priserna faller, givet att de ofta drar på med krigsrubriker och letar upp de negativa delarna i statistiken.

Sjunkande priser - konsumtionsvaror
Kommentarer som drar liknelser till konsumtionsvaror och hur de flesta ser det som positivt att t.ex. elektronik ständigt sjunker.
Exempel:
"Byt "bo-" mot "bensin-" i rubriken. Hur vore det med "Fortsatt bensinprisfall - de drabbas värst"?

De ironiska inläggen
Diverse inlägg där man dragit ett argument eller ståndpunkt till max, alternativt skriver uppenbart korkade inlägg. I alla fall hoppas jag att flera av dessa är ironiska ;-).
Exempel:
"Nänä, inte här (Stockholm). Det finns en begränsad yta att bebygga (bristargumentet), alla vill bo här (efterfrågeargumentet), jämförbara städer (NY, London) indikerar ännu högre priser. Det kan nämligen bara gå upp här (har någon sagt)!"

Påhopp på Hyresmupp eller BLT
Inlägg som skadeglatt kommenterar uppgång eller nedgång mot "hyresmuppar som väntar på perrongen" alt. "bolånetorskar". Ibland är majoriteten av inläggen på Lasse Kongos bostadstracker av denna sorten.

De som räknar med att bo kvar länge
Kommentarer från de som säger att de avser bo kvar i sitt boende väldigt länge och inte bryr som upp eller nedgångar (varför lägger de energi på att kommentera då?)


Sedan finns det även en hel hög med balanserade inlägg om intressanta infallsvinklar och analyser, vilka ibland är mer läsvärda än själva huvudartikeln. Ibland får man dock sålla lite för att hitta dem ;-).

tisdag 17 januari 2012

Arbetslösheten och prisfallens påverkan på låntagarna

Idag kom uppdaterade siffror från Mäklarstatistik och Valueguard. I vanlig ordning har det analyserats och kommenterats flitigt hos t.ex. Cornucopia, komplett med länkar till diverse nyhetsmedia - ingen idé att upprepa det här.

Notera prisfallen i Malmö, vilket påminner mig om följande råd från Fastighetsbyrån.

Om prisfallet fortsätter, kombinerat med ökad arbetslöshet, kommer det bli dystra tider framöver. Se t.ex. FIs stresstest av den svenska bolånemarknaden, som sammanfattas bra i BKNs rapport "Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader" (sid 62). Ett av stresstesterna tittar på vad som händer vid olika prisfall och arbetslöshet, och sammanfattas i grafen nedan (saxat från BKNs rapport). Siffran i resp. ruta står för hur stor del av hushållen som skulle ha belåningsgrad över 100% och underskott i sin månatliga budget.


Från BKNs rapport: "Det betyder, enligt Finansinspektionen, att om arbetslösheten bland låntagarna är 10 procent och detta kombineras med ett prisfall på 20 procent får cirka 4,5 procent av hushållen både underskott i ”kvar att leva på kalkylen” och en belåningsgrad på över 100 procent. Dessa hushåll har med andra ord både svårt att betala sina månatliga utgifter och, om de säljer, får de ändå fortsätta att betala av återstående bolån. Här ska dock noteras att skulder och priser stigit sedan uträkningen och att dagens hushåll med största sannolikhet är mer känsliga än indikerat i stresstestet ovan."