onsdag 28 mars 2012

Resultat från ny undersökning från Nordea nästa vecka

Nordea bjuder in till pressträff nästa vecka kring resultatet av en undersökning om svenskarnas syn på bland annat bostadspriserna och boräntorna. Frågeställningarn är bl.a.
  • Vad tror vi händer med bostadspriserna det närmaste året?
  • Vad tror vi händer med boräntorna?
  • Hur ser vi på vår egen och andras boendeekonomi?
  • Vilken typ av ränta skulle vi välja om vi tog lån idag?
  • Vad tror vi om hyresnivåerna under det kommande året?
Verkar intressant, hoppas att materialet publiceras efter pressträffen.

måndag 26 mars 2012

Försäljningvolym från SCB

Det har varit tyst på bloggen senaste tiden p.g.a. väldigt mycket jobb.

Som comeback-inlägg tänkte jag kika på siffror kring försäljningsvolym. En datakälla för detta är SCB - Försålda permanenta småhus i riket.

Nedanstående graf visar omsättningen (antal försålda permanenta småhus i Sverige) per kvartal sedan 1998. Viktigt att komma ihåg att 2011 års siffror är preliminära. En generell trend med fallande omsättning sedan 2007 tycker jag dock att man kan utläsa, undantaget under kvartal 3.
De tredje kvartalet under 2011 sticker ut "uppåt", då min "magkänsla" skulle ha varit att omsättningen var betydligt lägre. Det ska dock bli intressant att se vad K4 landar på för 2011...

torsdag 15 mars 2012

Hansson vs. Olsson

SvD följer upp sin Hansson vs. Olsson artikel från helgen med deras kommentarer på den senaste statistiken.

Appropå att prisökning kan ses som positivt eller negativt - se följande kommentarer från dessa herrar. Behöver nog inte skriva ut vem som sa vad ;-)

"Det är ändå så att det har vänt. Pilen var nedåt, men sedan vände den åt rätt håll om än försiktigt."

vs.

"Och han sammanfattar det med viss pessimism i rösten:
– Man kan beskriva det som att den nedgång som vi såg under fjolåret har stannat upp."

onsdag 14 mars 2012

Stigande priser

Nya siffror från Mäklarstatistik och Valueguard idag, med efterföljande artikel med 238 kommentarer i DI.
Detta har redan analyserats och diskuterats hos t.ex. Cornucopia. Min personliga spaning är dock att det för någon månad sedan var trögt med försäljningen här i mitt närområde, med flera BR som låg ute länge. Just precis nu är det inte så längre, flera BR budas till accepterat pris eller över senaste veckan.  

tisdag 13 mars 2012

FIs utvärdering av bolånetaket

Så kom FIs utvärdering av bolånetaket till slut, se webbsändning eller rapporten med diagrambilaga. Några snabba spaningar:


Nedanstående graf från rapporten säger det mesta vad gäller belåningsgrad...


... och denna om hur få det är som amorterar...

... och 3% av hushållen skulle få de extremt knapert vid ett högre ränteläge (efter att fasta kostnader har dragits av enl. schablonbelopp)...




Vidare... "Ett stresstest av bostadspriser visar att ett prisfall på 15 procent ger knappt en tiondel av hushållen i stickprovet av nya bolån ett lån som är större än värdet på bostaden. Vid ett husprisfall på 20 procent får en tredjedel av hushållen i stickprovet en belåningsgrad som är större än 100 procent."

Tillägg - för er som inte orkar titta igenom webbsändningen, här kommer de frågor & svar som kom upp i slutet ( i förkortad version):
  • "Kan det finnas någon anledning att justera 85% nivån, upp el. ner?" 
    •  "Nej, vi ser ingen anledning av det just nu. Vi kommer dock följa detta framöver."
  • "Har ni sett någon påverkan på efterfrågan på bostäder i studien"
    • "Vi har tittat på kreditsidan och inte efterfrågan. Man löser inte strukturella problem med för lite bostäder genom att överskuldsätta sin befolkning"
  • "Har ni tittat på hela lånestocken, inte bara nya lån?"
    • "Vi har tittat på de nya lånen. Historiskt sätt har den existerande lånestocken haft lägre belåningsgrad".
  • "När ni införde bolånetaket så sa ni att man inte såg någon påverkan på priserna. Nu kan vi se en avmattning i priserna. Har bolånetaket haft påverkan på priserna?"
    • "Vi kan inte uttala oss om priserna. Vi har sett en bromsning i utlåningen och ökad amortering. Att vi sett en inbromsning av priserna är bra faktor för Sverige, även om det kan göra ont för enskilda hushåll"

torsdag 8 mars 2012

FIs utvärdering av bolånetaket kommer den 13:e mars

Tisdag den 13 mars kl. 10.00 presenterar Finansinspektionen (FI) sin utvärdering av bolånetaket. Pressträffen är bara för media, men kommer att direktsändas via FI:s webbplats.

Är en viss prisutveckling positiv eller negativ?

Är det positivt att ha positiva siffror/utfall? Om det gäller HIV-tester kan vi väl enas om att det är negativt med ett positivt besked - men hur är det med positiva (större än 0%) prisförändringar vad gäller bostäder?

I kommentarsfälten på t.ex. DI.se finns det helt klart olika läger på denna fråga. Om vi bortser från den makroekonomiska påverkan av prisutvecklingen, och bara tar en personligt ekonomisk vy på det hela så kan vi sammanfatta i följande hemmasnickrade tabell.

SCBs småhusbarometer, något sjunkande priser

Ny småhusbarometer från SCB idag, priserna sjönk med 1% senaste 3 mån perioden jämfört med perioden innan. Som alltid är det en viss eftersläpning på dessa siffror (så denna tremånadersperiod är tonvikt på dec-jan). I Stor-Stockholm och Stor-Göteborg stod priserna stilla.

Känns som att flera indikatorer pekar på mer eller mindre flat prisutveckling just nu, se t.ex. föregående inlägg.

tisdag 6 mars 2012

Priserna förväntas öka

Trenden har vänt i SKOPs förväntansindex och visar för första gången på ett halvår på positiva siffror (dvs fler tror på uppgång än nedgång - om det är positivt eller negativt beror på vilken utgångsposition man har). SKOP:s förväntansindex för villapriserna är +8 i månadsskiftet februari/mars 2012, upp 13 enheter sedan januari (-5).

På samma tema rapporterar Metro om att mäklarna upplever att det varit bra drag för smålägenheter under den senaste tiden. Stämmer spaningen att omsättningen på små lägenheter har varit större än normalt så bör Mäklarstatistiken som visar snittpris per kvm påverkas uppåt.

Kommer vi få en repris på 2008-2009 igen? Eller kommer kaos att utbryta t.ex. redan på torsdag p.g.a. att inte de privata långivarna till Grekland kommer gå med på den frivilliga skuldnedskrivning?

Vad tror ni läsare?



På annat håll, Villaägarna rapporterar att var tredje bolånekund har blivit av med sin ränterabatt, 8 av 10 av dessa uppger att de inte blivit informerade. Har personligen upplevt exakt detta en gång - borttagen rabatt utan information om att den tagits bort. Sådant skapar inte direkt förtroende hos kunderna...


Tillägg - Mäklarsamfundet kom med en ny rapport idag  (Källa: Mäklarinsikt, Mäklarsamfundets undersökning om bostadsmarknaden) kring hur fastighetsmäklarna bedömer utvecklingen de närmsta 3 månaderna, och även denna rapport visar på förbättring jämfört med tidigare.
"Det är nu 56 procent av de medverkande fastighetsmäklarna som bedömer att priserna på småhus kommer att vara oförändrade de kommande tre månaderna, mars till och med maj, och 22 procent som bedömer att priserna kommer att öka. I föregående mätning så förutspådde 41 procent oförändrade priser och bara fyra procent bedömde att priserna skulle öka."

lördag 3 mars 2012

Att dela upp lånen kan bli dyrt

DI skriver om att den kan vara läge att binda räntan. I detta sammanhang skulle jag vilja poängtera en av nackdelarna med ett av råden de lägger fram:

"Hushåll med stora lån kan få en större trygghet om de delar upp lånet på olika löptider".

Ja, man minskar risken att behöva lägga om hela lånet i ett ofördelaktigt ränteläge - men samtidigt är du i princip fast med den bank du väljer att lägga lånen hos under en längre tid och sitter i en mycket dålig sits vid nästa ränteförhandling.

Antag att du väljer att dela upp ett lån på t.ex. 3-mån, 2 år och 5 år. Efter 2 år, när det är dags att förhandla fram en ny ränta på det lånet, så har du samtidigt ett lån med 3 års bindningtid kvar som det kan vara mycket dyrt att ta sig ut. Prova själv att räkna ut vad det skulle kosta att lösa ett av dina bundna lån idag på denna sidan.

I BKNs senaste marknadsrapport, med titeln "Tiden med billiga rörliga bolån är över" tar även upp detta ämne:

"I Sverige saknas det lån som har en bindningstid över tio år, dessutom är det dyrt att förtidsinlösa bundna lån. Ränteskillnadsersättning beror på skillnaden mellan bolåneräntan och statslåneräntan. Då statslåneräntan har minskat i förhållande till bolåneräntan under senare tid kommer de som vill förtidsinlösa sina lån att få betala en högre ränteskillnadsersättning än tidigare. Om räntan på ett bundet lån, som ska förtidsinlösas, är lägre än statslåneräntan får låntagaren inte tillbaka pengar av banken. Med andra ord är systemet asymmetriskt och gynnar banken."

Det är många kommentarer om att de svenska hushållens sätter sig i en riskposition då så många sitter med rörliga bolån. Tyvärr är det så att den som väljer att riskminimera har ovanstående faktorer emot sig...

Update - Efter att jag påbörjat detta inlägg i förmiddags, så ser jag nu följande artikel på DI. "Straffavgifterna för att lösa bundna bostadslån är höga i dag. Men de ska ses över, lovar bostadsminister Stefan Attefall". Det är inte alltid man bli bönhörd på så kort varsel, nu hoppas vi bara på snabb implementering.

torsdag 1 mars 2012

Uppsatser om bolånetaket, prisutveckling och förstagångsköparna

Har snabbkikat på de senaste tillskotten av studenternas uppsatser på KTH - Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad. Här är några godbitar som relaterar till ämnen som ligger mig nära om hjärtat: 
 Utdrag och korta kommentarer på respektive uppsats:

Svaret som de kommer fram till är kort och gott nej, om man t.ex. "bara" är nyutexaminerad teknolog med den lön man kan förvänta sig och man med centrala Sthlm avser Vasastan. I deras beräkningar skulle man behöva minst 33 kSEK i månadslön för att kunna köpa en BR på ca 1,9 MSEK.

"...nyutexaminerad teknolog inte beviljas ett lån om man inte har en borgensman eller medlåntagare. Bankerna anser att man är för räntekänslig, vilket även vår kalkyl visar ...   Slutsatsen som dras är att konsumenterna antagligen prioriterar boendet i innerstad väldigthögt, eftersom man har stora boendekostnader.".

I tillägg så ska man ju även hosta upp nästan 300 kSEK i kontantinsats, och det är nog inte alla teknologer som sparar ihop det på CSN bidrag & lån samt sommarjobb ;-). Återstår bara frågan, måste man bo i Vasastan när man är nyutexaminerad?



Korta versionen - ja, men oklart till hur stor del. Tycker nedanstående graf illustrerar det hela rätt bra - tillgången på billiga krediter drev upp skulderna.


samt

Det klassiska, svårare för förstagångsköpare - men även att mängden blancolån inte verkat öka.


"Sammantaget kan man därför resonera att den ackumulerade efterfrågan är så pass stor att framtida bankregleringar och räntehöjningar möjligen ger en prisstagnation, men att prisutvecklingen troligtvis snarare fortsätter uppåt än nedåt under och efter dessa haft sin initiala effekt. Dock kan stora
omvälvningar på marknaden som beror på externa effekter påverka prisbilden
."

Då ska man dock ha i åtanke att flera av de faktorer som när uppsatsen skrevs såg ut att utvecklas positivt, sedan dess har försvagats (Sveriges BNP-tillväxt, arbetslöshet o.s.v.)